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加息后房貸負(fù)擔(dān)上升有限 不必急于提前兌現(xiàn)國(guó)債

日期:2012-07-27 00:00:00 來源:互聯(lián)網(wǎng)
    18日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率

  昨天下午,中國(guó)人民銀行宣布,自2007年3月18日起,一年及以上期的存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。其中,一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%;一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%。而五年期貸款基準(zhǔn)利率則由現(xiàn)行的6.84%上調(diào)至7.11%。此番利率調(diào)整,對(duì)百姓方方面面的生活將帶來哪些影響?我們又該如何應(yīng)對(duì)?

  房貸負(fù)擔(dān)上升有限

  對(duì)很多供房族來說,此次加息,最大的影響將是房貸月供有所上升。根據(jù)個(gè)人房貸一般的合同約定,加息后,從3月18日起申請(qǐng)的新房貸,將按照新利率執(zhí)行,而老房貸則從2008年1月1日起上調(diào)利率。但也有部分銀行與客戶合同約定,將從加息的下月1日起,新老房貸均執(zhí)行新利率。

  由于大多數(shù)房貸年限都在5年以上,因此記者請(qǐng)銀行人士以5年以上期貸款為例計(jì)算了月還款額的變化。

  加息前,5年期以上的基準(zhǔn)利率為6.84%,個(gè)人能享受到的最優(yōu)惠利率為“八五折”的5.814%,加息后,基準(zhǔn)利率調(diào)整為7.11%,優(yōu)惠利率也相應(yīng)調(diào)整為6.0435%。

  銀行房貸經(jīng)理按等額本息法(即每月還款額固定)算了一筆賬:20萬元商業(yè)貸款20年還清,如果均執(zhí)行基準(zhǔn)利率,加息前后的還款額分別為1531元和1564元,每月增加33元;如果執(zhí)行優(yōu)惠利率,則調(diào)整前后月供分別為1411元和1438元,每月增加27元。

  用足公積金貸款額

  由于央行目前尚未對(duì)公積金貸款利率作出調(diào)整,因此使用公積金貸款的供房族,月供負(fù)擔(dān)暫時(shí)不會(huì)加重。但銀行人士表示,根據(jù)去年8月18日加息的“經(jīng)驗(yàn)”,央行在宣布加息的次日,上調(diào)公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn),因此也不排除央行近日上調(diào)公積金貸款利率的可能。

  目前五年以上期公積金的貸款利率為4.59%。隨著央行此次加息,二者之間的利差進(jìn)一步加大,5年期以上貸款的利差目前已達(dá)2.52個(gè)百分點(diǎn)。因此,專家建議,如果是有公積金的購房者,在貸款購房時(shí)應(yīng)當(dāng)用足公積金貸款額度。

  對(duì)于采用商業(yè)貸款買房的客戶,如果手中資金較為充裕,提前還貸是個(gè)不錯(cuò)的選擇,而且從前幾次加息的反應(yīng)來看,幾乎每次加息都會(huì)刺激購房者提前還貸的沖動(dòng),引發(fā)提前還貸潮。

  但銀行人士建議購房者,以下兩類人不要盲目提前還貸。第一類,貸款年限所剩不多。市民申請(qǐng)房貸時(shí),選擇最多的是等額本息的還款方式,貸款計(jì)息前多后少,所以越到最后幾年,所剩利息越少,所還款項(xiàng)主要是本金,提前還貸意義不大。第二類是目前有更好投資渠道的市民,就不必急于還貸,如果片面追求提前還貸,就會(huì)犧牲其他方面的消費(fèi)甚至錯(cuò)失其他的投資機(jī)會(huì)。

  從去年4月開始,央行已三次加息。5年以上期貸款基準(zhǔn)利率也從6.12%調(diào)整至目前的7.11%。在不到一年的時(shí)間內(nèi),房貸利率累計(jì)已上漲0.99%。理財(cái)專家認(rèn)為,由于加息預(yù)期依然存在,再加上銀行對(duì)固貸產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新,固貸產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)開始不斷顯現(xiàn)。因此有強(qiáng)烈加息預(yù)期的購房者,不妨考慮選擇固定利率或組合利率房貸產(chǎn)品,用以規(guī)避未來的利率風(fēng)險(xiǎn)。

  股民可考慮短期出局

  央行此次選擇在周六突然加息,對(duì)很多股民和基民而言,下周股市如何變動(dòng),手中持有的股票和基金如何操作,成為他們迫切關(guān)注的問題。

  對(duì)此,合肥湘財(cái)證券的業(yè)內(nèi)人士表示,此次加息,短期內(nèi)將會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來一定的沖擊,尤其是受加息影響較為直接的房地產(chǎn)、商品零售等板塊。但由于本次加息主要針對(duì)流動(dòng)性過剩而非股市,并且加息早在市場(chǎng)意料之中,因此,這次間接性利空并不會(huì)影響市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì),股民不必過于恐慌。

  不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次加息總體對(duì)股市影響不大。但短期內(nèi)將會(huì)給A股帶來不好影響,因?yàn)锳股已經(jīng)盤整很久,正在處于向上與向下的方向性突破口,加息使向下突破的可能性加大。

  業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),下周初市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一定振蕩。因此上述人士建議投資者,不妨短期出局回避壓力,中長(zhǎng)期仍可繼續(xù)操作。“如果大盤在下周出現(xiàn)急跌,此后可能會(huì)迎來又一波的反彈行情,因此把握急跌之后的入市時(shí)機(jī)也不失為明智之舉。”

  存款不可盲目轉(zhuǎn)存此次央行加息,除活期存款利率外,其余各檔次存款利率均有所上調(diào)。銀行的工作人員算了一筆賬:加息后,1萬元三年期定期存款可多得利息64.8元;1萬元五年期定期存款可多得利息108元。因此不少“精明”的儲(chǔ)戶都會(huì)想到,去銀行辦理定期存款轉(zhuǎn)存業(yè)務(wù)。

  不過專家提醒廣大儲(chǔ)戶,定期存款一旦轉(zhuǎn)存,從以前的存入日到轉(zhuǎn)存日這段時(shí)間的利息將按照活期利率計(jì)算,轉(zhuǎn)存日之后才按照新的定期利率計(jì)算。如果轉(zhuǎn)存造成的利息損失大于新利率帶來的收益,或基本持平,客戶就沒必要去銀行“折騰”自己的存款了。銀行理財(cái)師作了一番精確的計(jì)算:如果一年期、三年期和五年期定期存款存入銀行時(shí)間已分別超過54天、163天和284天,就不應(yīng)再辦理轉(zhuǎn)存,否則不劃算。

  別著急提前兌現(xiàn)國(guó)債

  憑證式國(guó)債有“金邊債券”的美稱,一直受到穩(wěn)健型投資者的追捧。但加息的消息一出,不少人想到,手中的國(guó)債要貶值了,是否該提前兌現(xiàn)?銀行的理財(cái)師說,存款基準(zhǔn)利率上調(diào)后,國(guó)債收益率也將水漲船高。投資者最好靜觀其變,不要盲目決策。

  理財(cái)專家建議,投資者提前兌付國(guó)債面臨兩大損失:一是要被扣除國(guó)債票面金額0.1%的手續(xù)費(fèi),二是要按照活期利率計(jì)算收益,購買夠半年不足一年按0.72%付息,滿一年按1.6%付息,而不能獲得購買國(guó)債時(shí)所約定的收益。

  而即使此次加息,相比之下,國(guó)債的實(shí)際收益率還是高于同期存款利率的。譬如,不久前發(fā)行的今年首期憑證式國(guó)債,五年期的利率為3.81%,持滿5年收益為1905元,雖然加息后的5年期存款利率為4.41%,但扣除20%的利息稅后,五年實(shí)際收益為1764元。因此專家建議,國(guó)債暫時(shí)不要提前兌現(xiàn)為好。(司雯、甘小志)
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