房地產(chǎn)行業(yè)2022 年業(yè)績(jī)前瞻：地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)慘淡 房企結(jié)構(gòu)分化加劇。預(yù)計(jì)22 年全年房企業(yè)績(jī)大幅下行，慘淡中房企結(jié)構(gòu)分化加劇�；�本面方面，2022 年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，但考慮到供需兩端政策放松不斷推出，我們認(rèn)為后續(xù)銷(xiāo)售基本面將逐步修復(fù)，但同時(shí)考慮到本輪周期供需兩端相對(duì)以往更弱，推動(dòng)改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢(shì)。展望22 年板塊業(yè)績(jī)，根據(jù)目前已出業(yè)績(jī)預(yù)告公司情況，判斷22 年行業(yè)整體業(yè)績(jī)?nèi)燥@慘淡，比如陽(yáng)光城、中南、藍(lán)光繼續(xù)虧損，金科、華僑城A 年度業(yè)績(jī)首次虧損，招蛇（同比-63%~-56%）、新城（同比-95%~-70%）、陸家嘴（同比-78%~-70%）、保利（同比-33%）、華發(fā)（同比-20%）等。我們認(rèn)為，綜合考慮到：1）房企資金緊張及近期疫情反復(fù)影響竣工結(jié)算進(jìn)度；2）年初以來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)當(dāng)期現(xiàn)房結(jié)算影響利潤(rùn)率水平，同時(shí)存貨減值壓力較大等因素也會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生負(fù)面拖累；3）房企結(jié)算業(yè)績(jī)基數(shù)普遍較高；4）預(yù)計(jì)房企毛利率已處低位。后續(xù)再下行空間已有限，我們預(yù)計(jì)22 年全年房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)整體仍將承壓，但企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化也將進(jìn)一步加劇。

 

      22 年行業(yè)基本面呈底部弱復(fù)蘇，后續(xù)供需兩端政策均需更強(qiáng)發(fā)力。2022 年房地產(chǎn)行業(yè)基本面開(kāi)始呈底部回升態(tài)勢(shì)，后續(xù)仍需政策持續(xù)催化。1）銷(xiāo)售方面：22 年50 強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額同比-40%，其中10-12 月單月同比分別為-34%/-33%/-30%，同比降幅持續(xù)收窄；我們認(rèn)為一二線(xiàn)城市將進(jìn)入政策銷(xiāo)量共振，優(yōu)質(zhì)房企將進(jìn)入長(zhǎng)短期成長(zhǎng)共振。2）拿地方面：22 年300 城住宅類(lèi)土地成交面積累計(jì)同比-32%，其中10-12 月單月同比分別為+19%/-10%/-10%，23 年1 月同比-55%；3）開(kāi)工方面：22 年房地產(chǎn)開(kāi)工面積-39%。

 

      我們認(rèn)為行業(yè)銷(xiāo)售已然見(jiàn)底；受限于行業(yè)銷(xiāo)售和融資修復(fù)晚于預(yù)期、以及出險(xiǎn)房企數(shù)量已超52 家，這將限制后續(xù)房企的補(bǔ)庫(kù)存能力，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也會(huì)慢于以往周期。整體而言，弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長(zhǎng)的政策友好期，有利于房地產(chǎn)行業(yè)以及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。

 

      根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計(jì)主流公司2022 年度歸母凈利潤(rùn)情況如下：

 

      1） 增速在+10%以上的公司：新大正、招商積余、濱江集團(tuán)；2） 增速在-5%~+10%的公司：萬(wàn)科A、建發(fā)股份；3） 增速在-5%~-25%的公司：華發(fā)股份、金地集團(tuán)；4） 增速在-25%~-40%的公司：保利發(fā)展；

 

      5） 增速在-40%以下的公司：新城控股、招商蛇口。

 

      投資分析意見(jiàn)：地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)慘淡，房企結(jié)構(gòu)分化加劇，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過(guò)度出清狀態(tài)，預(yù)計(jì)隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷(xiāo)售將向著需求中樞13.4 億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷(xiāo)售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強(qiáng)彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將同時(shí)受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動(dòng)、成長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、新城控股、中國(guó)建筑、萬(wàn)科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)、陸家嘴；H 股：

 

      華潤(rùn)置地、中海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、新城發(fā)展；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新城悅、寶龍商業(yè)，建議關(guān)注：招商積余、萬(wàn)物云。