天地源(600665)：積極作為 反應(yīng)迅速 彰顯效率。12 月1 日晚間，天地源發(fā)布公告，擬籌劃非公開發(fā)行股票：

 

      公司擬向不超過35 名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%，最終發(fā)行數(shù)量以中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的發(fā)行數(shù)量為準(zhǔn)。

 

      核心觀點(diǎn)

 

      本輪首家公告擬籌劃定增的國有房企，公司積極作為、反應(yīng)迅速，彰顯管理效率。11 月28 日晚，地產(chǎn)股權(quán)再融資政策公布，12 月1 日公司公告擬籌劃非公開發(fā)行股票，中間間隔僅約3 天。公司是本輪第一家、目前也是唯一一家公告擬籌劃定增的國有房企，表明公司政策敏感度高、反映積極迅速，彰顯了公司高效的管理效率，符合我們對于公司穩(wěn)健積極的戰(zhàn)略預(yù)判。在國有背景加持下，穩(wěn)健積極的發(fā)展態(tài)度有望推動公司走出長期成長之路。

 

      定增若成功有望明顯改善公司財(cái)務(wù)狀況，打開長期發(fā)展空間。公司2003 年于上交所上市，長期經(jīng)營發(fā)展良好，銷售額自2014 年以來保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。不過，受制于歷史上地產(chǎn)股權(quán)融資窗口相對較為短暫等原因，公司遲遲沒有機(jī)會補(bǔ)充資本金，對公司的發(fā)展形成了限制。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)長效管理機(jī)制愈發(fā)成熟，“三道紅線”、“銀行貸款集中度”等政策陸續(xù)出臺后，整個房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)驅(qū)動的發(fā)展模式難度逐步加大。因此，如今在政策支持下，公司若定增能夠成功，將明顯改善公司的財(cái)務(wù)狀況、降低融資成本，打開長期發(fā)展空間。

 

      積極拿地，今年前三季度拿地強(qiáng)度達(dá)到40%。公司長期以來拿地積極，尤其是今年在行業(yè)調(diào)整的背景下，公司仍然保持穩(wěn)健積極的拿地強(qiáng)度，前三季度拿地金額達(dá)到32 億元，拿地強(qiáng)度約40%。11 月28日下午，公司公告擬通過收購西安佳幸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權(quán)的方式，受讓西安市高新區(qū)紅廟村集體土地上棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)用地部分國有土地使用權(quán)權(quán)益，土地儲備總金額不高于14.89 億元。持續(xù)的拿地動作表明公司穩(wěn)健積極發(fā)展的戰(zhàn)略態(tài)度。

 

      戰(zhàn)略重新聚焦西安高新區(qū)，深耕西安產(chǎn)業(yè)高地與經(jīng)濟(jì)引擎。公司 實(shí)際控制人為西安高科集團(tuán)有限公司，土地儲備約55%位于西安市，2018 年至2020 年拓展長三角、珠三角和京津冀區(qū)域。2021 年以來，公司戰(zhàn)略重心重新聚焦西安，尤其是高新區(qū)，接連斬獲3 宗地塊。高新區(qū)是西安市的經(jīng)濟(jì)重心、產(chǎn)業(yè)高地、樓市焦點(diǎn)。尤其是產(chǎn)業(yè)方面，西安市重點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要位于高新區(qū)，代表性產(chǎn)業(yè)包括：IT 產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體、新能源產(chǎn)業(yè)、本土培育科創(chuàng)企業(yè)。受上述產(chǎn)業(yè)帶動，西安高新區(qū)房價領(lǐng)先西安市場，成交量占比高。

 

      銷售平穩(wěn)，融資渠道順暢，業(yè)績調(diào)整影響減弱。受益于良好的區(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)支撐，公司近年來銷售額快速增長，從2014 年的32 億元增長至2021 年的122 億元，復(fù)合增長率達(dá)21%，2022 年前三季度銷售額僅小幅下降6%。國企背景下，公司發(fā)債、股東支持、銀行信貸等渠道保持暢通，上半年實(shí)現(xiàn)融資到賬51.07 億元。公司股息率高、發(fā)債票息高，發(fā)債票面利率達(dá)到7.50%，股息率約3.3%。公司目前業(yè)績處于調(diào)整期，但未來主要拖累因素或逐步減弱。

 

      投資建議

 

      公司戰(zhàn)略重新聚焦西安，有望持續(xù)受益于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和樓市發(fā)展，維持“買入”評級。我們預(yù)計(jì)公司2022-2024 年?duì)I業(yè)收入78.26 億元、88.99 億元、102.08 億元，歸母凈利潤1.87 億元、3.43 億元、4.15 億元，EPS 0.22 元、0.40 元、0.48 元，對應(yīng)PE 為18.54 倍、10.13 倍和8.37 倍。

 

      風(fēng)險(xiǎn)提示

 

      公司非公開發(fā)行股票事項(xiàng)審批等事項(xiàng)、事件進(jìn)展等存在不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整存在不確定性，結(jié)算節(jié)奏與毛利率存在不確定性。