房地產(chǎn)支持政策觀點(diǎn)報(bào)告四：如何理解證監(jiān)會有關(guān)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化的五項(xiàng)措施

 

　　摘要：并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表，強(qiáng)化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬松；與A 股一致，H 股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)；明確房企REITs 發(fā)行人地位，運(yùn)營能力或于估值兌現(xiàn)；不動產(chǎn)私募投資試點(diǎn)或倒逼主動股權(quán)投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)。

 

      事件：證監(jiān)會發(fā)言人答記者問：“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局。證監(jiān)會堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

 

      證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5 項(xiàng)措施，并自即日起施行”。

 

      從以下五個方面關(guān)注此次政策引致的“從0 到1”機(jī)會：

 

      一、并購重組支持政策或有利于優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)表，強(qiáng)化競爭格局改善邏輯“恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。”

 

      1. “允許‘符合條件’的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市”，理解“符合條件”或?yàn)檩^優(yōu)質(zhì)房企，一方面，并購方或?qū)崿F(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)并獲得上市地位，另一方面或?yàn)椴糠謨攤鶋毫�較大的房企提供退出路徑；關(guān)注部分類“殼”標(biāo)的。

 

      2. “允許房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)”，一方面，對于資產(chǎn)整合能力較強(qiáng)的全國型及部分區(qū)域型房企擴(kuò)表無疑是利好，另一方面，背后控股集團(tuán)擁有其他涉房類資產(chǎn)的上市公司或更易達(dá)成集團(tuán)內(nèi)部資產(chǎn)整合；“募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對價、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等”，此處應(yīng)著重落腳于存量二字，或主要用于化解現(xiàn)金流壓力及存量風(fēng)險(xiǎn)，可以償還債務(wù)但不能拿地新開盤則表明初衷是讓房企參與盤活存量。關(guān)注【招商蛇口】、【保利發(fā)展】、【萬科A】、【金地集團(tuán)】、【建發(fā)股份】等優(yōu)質(zhì)房企以及集團(tuán)擁有相關(guān)資產(chǎn)的【南國置業(yè)】等。

 

      3. 支持“同行業(yè)、上下游”整合意味著建筑等相關(guān)上下游行業(yè)均隨本次房地產(chǎn)股權(quán)融資放開而受益，同時關(guān)注房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈模式重構(gòu)。

 

      二、房企再融資功能從無到有，條件相對寬松

 

      “恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。”

 

      1. 或利好現(xiàn)金流偏緊且剩余價值偏足的房企，或可通過再融資募集資金推動存量項(xiàng)目“保交樓”，而后通過較優(yōu)貨值“重返市場”；　　2. 利好當(dāng)前具備保障房建設(shè)能力的房企，或可通過再融資募集資金加快加大業(yè)務(wù)開展，關(guān)注【招商蛇口】、【萬科A】

 

      等；

 

      3. 利好涉房但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A 股市場融資，該項(xiàng)或是在“10 月21 日允許存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A 股市場融資”基礎(chǔ)上對其他涉房企業(yè)再融資的進(jìn)一步放開，對其他擁有少量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司或構(gòu)成利好

 

      三、與A 股一致，H 股再融資功能恢復(fù)，其與紅籌股之間估值差或逐步修復(fù)“調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策。與境內(nèi)A 股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H 股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H 股上市公司再融資。”

 

      港股房企根據(jù)注冊地不同可細(xì)分為紅籌股和H 股，紅籌股注冊地位于境外，為當(dāng)前房企主流的發(fā)行架構(gòu)，H 股注冊地位于境內(nèi)，該類的上市房企并不多，如萬科企業(yè)、富力地產(chǎn)、北京北辰實(shí)業(yè)股份等。H 股再融資功能修復(fù)，或?qū)⒖s小因融資渠道受限而存在于H 股和紅籌股之間的估值差。

 

      四、明確房企REITs 發(fā)行人地位，運(yùn)營能力或于估值兌現(xiàn)“進(jìn)一步發(fā)揮REITs 盤活房企存量資產(chǎn)作用。會同有關(guān)方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs 常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs 市場的“保租房板塊”。鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的擴(kuò)募資產(chǎn)。”

 

      1.“保租房板塊”及“常態(tài)化發(fā)行”提法是重點(diǎn)，有利于具備相關(guān)運(yùn)營能力的房企盤活存量資產(chǎn)，提高周轉(zhuǎn)。住建部提出“40 個重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021 年、2022 年計(jì)劃共建設(shè)籌集330 萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半”，即近兩年為保租房發(fā)展的關(guān)鍵期。當(dāng)前已上市的保租房類REITs 共三單，即深圳安居REIT、廈門安居REIT、京保REIT，（華潤有巢REIT 已過會并詢價），“保租房板塊”內(nèi)的產(chǎn)品數(shù)量仍相對較少，后續(xù)該類REITs 成功上市或有更多期待，有利于具備相關(guān)運(yùn)營能力的房企�，F(xiàn)有公募REITs 的原始權(quán)益人中大多數(shù)仍為非開發(fā)企業(yè)，僅有招商蛇口和華潤置地等少數(shù)涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)成功過會，在“常態(tài)化發(fā)行”的背景下推測可能有更多涉及開發(fā)業(yè)務(wù)且具有租賃住房資產(chǎn)的企業(yè)可以通過發(fā)行保障性租賃住房公募REITs 盤活存量資產(chǎn)，關(guān)注【招商蛇口】、【保利發(fā)展】、【萬科A】、【金地集團(tuán)】、【中國海外發(fā)展】、【華潤置地】、【龍湖集團(tuán)】等。

 

      2. 政策明確鼓勵優(yōu)質(zhì)“房地產(chǎn)企業(yè)”發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或利好擁有倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營能力及資管能力的的優(yōu)質(zhì)房企，倒逼逐步構(gòu)建資管雛形。關(guān)注【招商蛇口】、【萬科】、【金地集團(tuán)】、以及相關(guān)物流地產(chǎn)上市公司等。

 

      五、不動產(chǎn)私募投資試點(diǎn)或倒逼主動股權(quán)投資能力提升，有助于打通“募投管退”資管循環(huán)“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。”

 

      1. 開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)或拓寬不動產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)融資渠道，引導(dǎo)過去的被動債性投資主動股權(quán)化，一定程度對沖短期市場化債券投資意愿下滑帶來的縮表壓力。

 

      2. 開展不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)和鼓勵REITs 發(fā)行和擴(kuò)募或共同打通不動產(chǎn)資管“募投管退”循環(huán)，使得具備出色運(yùn)營能力的企業(yè)可以借助股權(quán)資金，尤其是長久期資金發(fā)展持有型物業(yè)，并賺取管理費(fèi)以及業(yè)績報(bào)酬收益。關(guān)注【華潤置地】、【華潤萬象生活】、【萬科A】、【龍湖集團(tuán)】、【光大嘉寶】、物流地產(chǎn)運(yùn)營商等。

 

      投資建議：維持年度策略報(bào)告“布局分兩階段”觀點(diǎn)，第一階段或是當(dāng)下到明年一季度，這個階段的需求托底增量更多來源于壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF 模型的分母端為主；第二階段或開始于明年一季度末，這一階段的需求隨房價預(yù)期逐步企穩(wěn)出現(xiàn)改善，仍聚焦于競爭格局改善引致的α。短期關(guān)注前文所述事件帶來的短期估值提升，中長期聚焦于優(yōu)質(zhì)房企及產(chǎn)業(yè)鏈的競爭格局改善機(jī)會。