事件

 

    2022 年8 月24 日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，會議指出允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸龍頭股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

 

    評論

 

    高層強(qiáng)調(diào)“一城一策”，地產(chǎn)概念股政策等待“高調(diào)辦小事”的信號。728 政治局會議后，多地持續(xù)出臺寬松政策，如南京取消認(rèn)房又認(rèn)貸、上海臨港放松限購等，信貸端五年期LPR 下調(diào)15BP。但市場銷售未作出明顯正向反應(yīng)，高頻概念股周度數(shù)據(jù)顯示，2022 年8 月（截至23 日）35 城新房銷售環(huán)比-11.2%，同比-26.3%。我們認(rèn)為當(dāng)前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費(fèi)者對前期政策能做出積極反應(yīng)，但多次小力度刺激后政策邊際效益或減弱，未來“一城一策”措施需要有“高調(diào)辦小事”的大力度政策落地，或才能有效提振市場信心。

 

    寬松政策或需要“隔山打牛”，由高能級城市帶領(lǐng)市場復(fù)蘇。當(dāng)前多數(shù)低能級城市限購限售政策已基本取消，部分二線城市也有累計(jì)較大力度的寬松政策落地，但受城市基本面的限制，當(dāng)?shù)厥袌鲣N售靠自身調(diào)控難有好轉(zhuǎn)。而房地產(chǎn)市場具有明顯的傳導(dǎo)輪動性，2014-2016 年的復(fù)蘇也是由上海、深圳等高能級城市帶動，我們認(rèn)為本輪的市場復(fù)蘇也需要一線和新一線城市率先啟動，雖然其本身市場有較高韌性，但全國市場的復(fù)蘇和行業(yè)的良性循環(huán)需要這類城市出臺較大力度的寬松政策，形成新一輪行情的起始。

 

    預(yù)計(jì)未來需求側(cè)政策主要以放寬改善購房限制為主，改善房企更加受益。我們在外發(fā)的《LPR 如期下降，改善需求或更受益》等多篇報(bào)告中指出針對剛需購房的政策已經(jīng)較難再有較大的寬松空間，改善需求更獲利好：

 

    限購端的放松主要針對二套房甚至三套房（少有城市維持嚴(yán)格的首套房限購）；限售端對能加速存量房的流通，提高置換改善客群的購買力；限價(jià)端，高端改善項(xiàng)目限價(jià)突破能力更強(qiáng)，且更獲客戶接受；限貸端取消認(rèn)房又認(rèn)貸、下調(diào)二套房首付比例等也是在放寬改善購房門檻。因此我們認(rèn)為在“一城一策”背景下，未來需求端政策的持續(xù)寬松，更加有利于改善型房企的銷售回暖。

 

    投資建議

 

    我們預(yù)計(jì)在“一城一策”定調(diào)后，未來需求側(cè)較大力度的寬松將持續(xù)落地。首推積極布局重點(diǎn)城市核心板塊、擁有高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)力的房企概念股，如綠城中國、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份等。穩(wěn)健選擇推薦財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康、現(xiàn)金流安全的頭部國企央企，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市概念股恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約

 

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