投資要點(diǎn)

 

    本周（2022.8.13-2022.8.19，下同）：房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅+3.29%，同期滬深300、萬(wàn)得全A 指數(shù)龍頭股漲跌幅分別為-0.96%，-0.28%，超額收益分別為+4.25%、+3.57%。

 

    房地產(chǎn)概念股基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場(chǎng)：本周60 城新房成交面積326.4萬(wàn)平，環(huán)比+6.6%，同比-36.5%；2022 年8 月1 日-8 月19 日累計(jì)成交914.5 萬(wàn)平，同比-34.8%。2022 年累計(jì)成交12827.9 萬(wàn)平，同比-42.2%。

 

    20 城二手房成交面積154.6 萬(wàn)平，環(huán)比+4.4%，同比+18.1%；2022 年8月1 日-8 月19 日累計(jì)成交443.1 萬(wàn)平，同比+23.6%。2022 年累計(jì)成交4043.0 萬(wàn)平，同比-30.5%。16 城新房累計(jì)庫(kù)存10247.2 萬(wàn)平，環(huán)比+0.4%，同比+7.7%。16 城新房去化周期為12.1 個(gè)月，環(huán)比基本持平，同比變動(dòng)+3.2 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為9.6 個(gè)月、12.8 個(gè)月、27.9 個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-0.3 個(gè)月、+0.2 個(gè)月、+1.4 個(gè)月。（2）土地市場(chǎng)：2022 年8 月15 日-2022 年8 月21 日，百城供應(yīng)土地龍頭股數(shù)量環(huán)比-10.0%，同比-25.6%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-9.8%，同比-13.7%。百城土地成交建筑面積環(huán)比-12.1%，同比-19.5%；成交樓龍頭股面價(jià)環(huán)比-14.6%、同比-43.0%；土地溢價(jià)率環(huán)比+3.7pct，同比-3.0pct。

 

    重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：為推進(jìn)“保交樓”，多部門(mén)再出措施。8 月19 日住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。此次專(zhuān)項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用；通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款撬動(dòng)、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。地方政策方面，浙江海寧市取消外地居民購(gòu)房限制政策，新購(gòu)房不再限售；蘇州昆山、太倉(cāng)兩地限購(gòu)放寬，外地戶籍居民購(gòu)首套房無(wú)需社�；騻�(gè)稅證明；上海定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購(gòu)房政策，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個(gè)稅，或社保滿1 年及以上，在臨港新片區(qū)可以限購(gòu)1 套住房，所購(gòu)住房自合同網(wǎng)簽備案滿7 年后方可轉(zhuǎn)讓。

 

    周觀點(diǎn)：8 月各地加速出臺(tái)放松政策，緊鄰北京的廊坊取消限購(gòu)，南京、蘇州和無(wú)錫宣布降首付，中國(guó)華融官宣紓困陽(yáng)光城母公司，多部門(mén)出臺(tái)措施將通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式保交付，民營(yíng)房企發(fā)債再獲全力支持。預(yù)計(jì)后續(xù)限購(gòu)限售將進(jìn)一步松綁，房貸利率、稅費(fèi)有望降低，對(duì)購(gòu)房者和房企的支持性政策將加快出臺(tái)。此輪放松周期持續(xù)性強(qiáng)，放松效應(yīng)仍在累積，隨著居民購(gòu)房信心逐漸回復(fù)，回暖可期。中長(zhǎng)期看，隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮，更多資源整合機(jī)會(huì)和購(gòu)買(mǎi)力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛(ài)我家。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)龍頭股調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷(xiāo)售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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