投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（8.15-8.19）A 股地產指數(shù)（申萬房地產）漲幅3.29%（上周1.67%），A 股大盤（萬得全A）漲幅-0.28%（上周1.68%）；H 股地產指數(shù)（克而瑞內房股領先指數(shù)）漲幅2.59%（上周-4.53%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.00%（上周-0.13%）。本周A 股、H 股地產板塊表現(xiàn)均強于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷售龍頭股有所改善，二手房維持復蘇態(tài)勢。從數(shù)據(jù)來看，41 城商品房累計銷售面積（8.1~8.18）同比-24.6%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.18）同比20.5%，上月同比0.6%。

 

    去化周期下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至8.18）為607 天，上月同期為645 天。

 

    土地市場維持弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市概念股本年累計（截至8.21）成交土地建面同比-23.7%，上周累計同比-23.7%；本周100 大中城市（8.1~8.21）土地成交溢價率7.0%，上周3.2%；100 大中城市本年累計（截至8.21）土地成交總價同比-43.0%，上周累計同比-42.9%。

 

    融資形勢依舊嚴峻。從數(shù)據(jù)來看，境內地產債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-56.1%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-75.8%，上月規(guī)模同比-28.7%。信托發(fā)行規(guī)模（8.1~8.21）累計同比-87.1%，上月規(guī)模同比-87.3%。

 

    投資策略：

 

    我們認為，地方政府和中央各部委正加速落地政治局會議提出的“穩(wěn)定房地產市場”的指導方針，在“用足用好政策工具箱”

 

    的指導下，政策有望正進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加強。8 月22 日，5 年期以上LPR 下調15基點，貨幣政策持續(xù)主動發(fā)力，積極穩(wěn)定樓市預期。8 月19 日，交易商協(xié)會再次召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資；目前已知的首批試點企業(yè)包括以下六家：龍湖集團、金地集團、碧桂園、旭輝控股、新城控股、遠洋集團，后續(xù)試點或將不僅限于以上六家民營房企。同時，住建部、財政部、央行等有關部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，各地也密集出臺樓市政策，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購以及發(fā)放購房補貼等措施都屢見不鮮。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產概念股。我們認為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。3）具有優(yōu)質的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時被監(jiān)管機構選定為示范房企，受到金融機構概念股重點支持的民營房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產企業(yè)后，正逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復信心。

 

    風險提示：行業(yè)概念股政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

數(shù)據(jù)推薦

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