本期投資提示：

 

    　　7 月投資、開工降幅擴(kuò)大，拿地、竣工降幅略收窄，供給端修復(fù)亟需政策支持。從1-7 月累計(jì)來看，投資同比-6.4%，較前值-1.0pct；新開工同比-36.1%，較前值-1.6pct；土地購置龍頭股面積同比-48.1%，較前值+0.2pct；施工同比-3.7%，較前值-0.9pct；竣工同比-23.3%，較前值-1.8pct。7 月單月來看，投資同比-12.3%，較前值-2.9pct；開工同比-45.4%，較前值-0.3pct；土地購置面積同比-47.3%，較前值+5.5pct；竣工同比-36.0%，較前值+4.7pct。7 月房地產(chǎn)投資概念股降幅擴(kuò)大，并仍處于低迷狀態(tài)，主要源于：市場銷售總體依然較弱、房企融資環(huán)境進(jìn)一步走差、出險(xiǎn)房企數(shù)量進(jìn)一步增加、行業(yè)中遠(yuǎn)期庫存進(jìn)一步走低等。

 

    　　我們認(rèn)為受限于行業(yè)銷售和融資的修復(fù)晚于預(yù)期、以及出險(xiǎn)房企數(shù)量已經(jīng)超35 家，將限制后續(xù)房企的補(bǔ)庫存能力，從而導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，并且預(yù)計(jì)投資修復(fù)節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年投資同比預(yù)測為-6.9%、開工同比預(yù)測為-24.8%、竣工同比預(yù)測為-15.6%。

 

    　　7 月銷售降幅擴(kuò)大，停貸事件或增加修復(fù)曲折性，維持需求端低位弱復(fù)蘇判斷。從1-7 月累計(jì)來看，銷售面積同比-23.1%，較前值-0.8pct；銷售金額同比-28.8%，較前值+0.1pct；銷售均價(jià)同比-7.4%，較前值+1.1pct。7 月單月來看，銷售面積同比-28.9%，較前值-10.6pct；銷售金額同比-28.2%，較前值-7.4pct；銷售均價(jià)同比+0.9%，較前值+4.0pct。

 

    　　7 月銷售同比維持兩位數(shù)下降、并降幅擴(kuò)大，銷售弱主要源于：經(jīng)濟(jì)走弱背景下居民購買力下降、房價(jià)下降背景下居民購買意愿不強(qiáng)、停貸事件影響購房者預(yù)期、新冠疫情反復(fù)也限制了銷售的恢復(fù)等。考慮到政策放松、疫情改善、基數(shù)走低等積極因素逐步出現(xiàn)，預(yù)計(jì)4月基本上就是本輪的基本面底，但同時(shí)考慮到供需兩端相對(duì)以往更弱，推動(dòng)改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，預(yù)計(jì)近期停貸事件影響或?qū)⒃黾雍罄m(xù)修復(fù)路徑的曲折性，預(yù)計(jì)銷售改善節(jié)奏也將顯著慢于以往周期。綜合之下，我們維持22 年銷售面積同比預(yù)測為-14.9%、并維持22 年銷售金額同比預(yù)測為-14.9%。

 

    　　7 月資金來源總體依然偏弱，銷售回款降幅小幅擴(kuò)大、融資現(xiàn)金依然偏弱。從1-7 月累計(jì)來看，資金來源同比-25.4%，較前值-0.1pct。7 月單月來看，資金來源同比-25.8%，較前值-2.2pct。從7 月各資金來源同比來看，國內(nèi)貸款同比-36.8%，較前值-4.7pct；自籌資金同比-20.6%，較前值-3.1pct；定金及預(yù)收款同比-31.2%，較前值-0.4pct；個(gè)人按揭貸款同比-22.6%，較前值-2.9pct。7 月單月資金來源降幅擴(kuò)大，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭均降幅小幅擴(kuò)大，表明銷售仍然偏弱，國內(nèi)貸款、自籌資金降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。綜合之下，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)資金來源仍處于偏緊狀態(tài)，不過隨著近期行業(yè)供需兩端放松政策的持續(xù)推出，預(yù)計(jì)行業(yè)資金來源將逐步觸底回穩(wěn)，其中包括銷售回款和融資現(xiàn)金，不過預(yù)計(jì)近期停貸事件影響或?qū)⒃黾雍罄m(xù)修復(fù)路徑的曲折性。

 

    　　投資分析意見：投資端走弱、銷售端低迷，維持總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)強(qiáng)分化判斷，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)基本面底已現(xiàn)，后續(xù)基本面改善路徑或?qū)⒊尸F(xiàn)“√￣”型走勢，并將演繹出強(qiáng)于以往的結(jié)構(gòu)彈性，包括核心城市和優(yōu)質(zhì)房企，并預(yù)計(jì)一二線城市將進(jìn)入政策銷量共振，優(yōu)質(zhì)房企概念股將進(jìn)入長短期成長共振。從中長期來看，我們認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或?qū)㈩愃朴诿绹�房地產(chǎn)行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預(yù)計(jì)格局優(yōu)化后優(yōu)質(zhì)房企成長空間將再次打開，有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A 股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國建筑概念股、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、建發(fā)國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期，房地產(chǎn)概念股稅試點(diǎn)力度超預(yù)期。

 

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