行業(yè)核心觀點(diǎn)：

 

    保障性租賃住房龍頭股REITs 的正式推出打開了我國公募REITs 的又一新的領(lǐng)域，對(duì)于REIT 后續(xù)擴(kuò)容發(fā)展具有重要意義，同時(shí)也是盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目融資通道的重要一步。深圳作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前列的一線城市，流動(dòng)人口規(guī)模大，租賃住房缺口較大，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT 的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，盡管租金水平受政策限制，但是未來出租率和租金穩(wěn)定性具有一定保障，同時(shí)按照目前預(yù)計(jì)募資總規(guī)模計(jì)算預(yù)期收益率仍可達(dá)到3.95%，當(dāng)前公募REITs 供給仍然較少，紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT 上市后具有溢價(jià)提升空間，建議積極關(guān)注。

 

    投資要點(diǎn)：

 

    深圳市保障性租賃住房總體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)：2021 年，深圳市非戶籍人口達(dá)1211.77 萬人，占常住人口比重68.5%。深圳市2021 年引入的25.6 萬人才中約新增19.7 萬人租房需求，而“十四五”規(guī)劃顯示2021 年深圳市計(jì)劃供應(yīng)分配保障性租賃住房1.5萬套（間），供求缺口較大。

 

    基金基本情況：紅土保租房REIT 采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。專項(xiàng)計(jì)劃以安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目及鳳凰公館項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為投資標(biāo)的。紅土創(chuàng)新基金為基金管理人，深圳人才安居集團(tuán)為原始權(quán)益人，募集的基金份額總額為5 億份，份額認(rèn)購價(jià)格為2.484 元/份。

 

    基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目概念股基本情況：安居百泉閣項(xiàng)目、安居錦園項(xiàng)目、保利香檳苑項(xiàng)目概念股和鳳凰公館項(xiàng)目分別位于深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)、大鵬新區(qū)和坪山區(qū)，項(xiàng)目建筑龍頭股面積合計(jì)13.47 萬平方米，共1,830 套保障性租賃住房及其配套。項(xiàng)目所處位置交通便利，生活配套齊全。截至2022 年3 月31 日，四個(gè)項(xiàng)目的保障性租賃住房的出租率均在98%及以上。

 

    估值情況：根據(jù)戴德梁行出具的估值報(bào)告，截至2022 年3 月31 日，4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)概念股估值合計(jì)11.58 億元，平均單價(jià)7,388 元/平方米。以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目龍頭股的評(píng)估值11.58 億元作為募集資金規(guī)模測算，投資人凈現(xiàn)金流分派率分別為4.24%和4.25%。按照認(rèn)購價(jià)格2.484 元/份和5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，預(yù)計(jì)募集資金龍頭股總額為12.42 億元。根據(jù)募集說明書，2022 年7 月1 日至12 月31 日以及2023 年預(yù)計(jì)可供分配金額的數(shù)據(jù)分別是24,533,021.75 元和49,183,507.88 元，據(jù)此測算，該基金龍頭股2022 年的預(yù)期年化收益率為3.95%，2023 年的預(yù)期年化收益率為3.96%。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：出租率不及預(yù)期；租金定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；人口流失等。

 

數(shù)據(jù)推薦

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