下行壓力放大，關(guān)注政策回應(yīng)

 

    7 月開發(fā)投資龍頭股再現(xiàn)雙位數(shù)同比降幅，銷售再度走弱且高頻數(shù)據(jù)顯示8 月以來未有改善，穩(wěn)地產(chǎn)壓力放大。7 月28 日政治局會(huì)議已明確穩(wěn)定市場(chǎng)的優(yōu)先級(jí)，我們期待后續(xù)更多針對(duì)市場(chǎng)托底和房企紓困政策空間，尤其可以關(guān)注寬松邏輯從房票調(diào)整至購買力、從房貸利率向杠桿邁進(jìn)。建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢(shì)的央國企和少數(shù)頭部民企。

 

    開發(fā)投資再現(xiàn)雙位數(shù)同比降幅，年內(nèi)下行壓力較大2022 年7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資概念股同比降幅再次走闊至雙位數(shù)，拿地、開工、施工、竣工等指標(biāo)表現(xiàn)仍不理想，預(yù)示著年內(nèi)開發(fā)投資仍將面臨不小的壓力，“停貸”事件對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的負(fù)面影響正在持續(xù)發(fā)酵。1、7 月土地市場(chǎng)供求同比降幅收窄，主要因?yàn)槿ツ晖�期基�?shù)較低，單月成交建面絕對(duì)規(guī)模仍處于2014 年以來同期的最低水平，土地市場(chǎng)表現(xiàn)依舊疲弱，土地財(cái)政壓力仍在加大。2、新開工依舊低迷，停工面積仍然較高，導(dǎo)致施工面積同比降幅擴(kuò)大。3、房企資金鏈壓力未有明顯改善，竣工降幅仍然較大。

 

    銷售再次走弱，MLF 利率下行吹響新一輪寬松號(hào)角7 月全國商品房銷售再度走弱，而8 月以來，受經(jīng)濟(jì)下行和“停貸”事件等因素影響，銷售走弱趨勢(shì)未有改觀，8 月1-14 日60 城新房銷售面積同比-38%（7 月-34%），同時(shí)房價(jià)仍在環(huán)比下跌。除了通過堅(jiān)定的“保交付”措施提振購房信心，在購買力受到?jīng)_擊的背景下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策寬松邏輯需要從房票調(diào)整至購買力，從房貸利率向杠桿邁進(jìn)。8 月15 日，央行MLF 中標(biāo)利率下降10bp 至2.75%，我們預(yù)計(jì)將帶動(dòng)5 年期LPR 及房貸利率的進(jìn)一步下行，除此之外我們期待更多針對(duì)首付比例的因城施策調(diào)整，做到7 月政治局會(huì)議中提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”、“用足用好政策工具箱”。

 

    信用危機(jī)仍存，托底時(shí)不我待

 

    7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降23.6%，連續(xù)13 個(gè)月同比下滑，同比降幅較6 月擴(kuò)大2.2pct，銷售回款和融資回款同比降幅均擴(kuò)大。隨著銷售的再度走弱，房企信用危機(jī)進(jìn)一步蔓延的風(fēng)險(xiǎn)在上升，7 月部分信用資質(zhì)優(yōu)良的民營或混合所有制房企股債價(jià)格開始出現(xiàn)大幅波動(dòng)，我們認(rèn)為需要更多外力的干預(yù)才能幫助它們走出現(xiàn)金流的惡性循環(huán)。

 

    投資建議

 

    重點(diǎn)推薦：1）A 股開發(fā)：金地集團(tuán)、萬科A、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份概念股；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、招商積余、旭輝永升服務(wù)、新大正等；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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