江蘇核心三城購房概念股杠桿政策放松，充分體現(xiàn)政府呵護(hù)市場態(tài)度8 月12 日，根據(jù)證券時(shí)報(bào)消息，江蘇南京、蘇州、無錫三城“認(rèn)房又認(rèn)貸”

 

    政策均有所優(yōu)化。以南京為例，對(duì)主城區(qū)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行以下新政：1）“有房無貸”（有一套房，但無房貸記錄或相應(yīng)房貸已結(jié)清）家庭或“無房有貸”（有房貸記錄，但申請(qǐng)貸款購房時(shí)無住房）家庭的最低首付比例從50%調(diào)整為30%；2）“有房有貸”概念股（擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清）家庭，最低首付比例從80%降至60%。我們認(rèn)為，此次江蘇核心三城房貸政策改善彰顯了政府對(duì)合理購房需求的呵護(hù)和支持，未來有望進(jìn)一步擴(kuò)散，期待后續(xù)更多針對(duì)市場托底龍頭股和房企紓困的政策空間。

 

    政策改善邏輯從房票進(jìn)一步寬松至購買力

 

    我們于7 月27 日發(fā)布的報(bào)告《解析當(dāng)前地產(chǎn)困境》中強(qiáng)調(diào)，由于疫情等因素影響，當(dāng)前居民購買力受到?jīng)_擊，后續(xù)可以期待在購房杠桿上的寬松空間，如優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策或下調(diào)首付比例。此前，涉及居民購房杠桿優(yōu)化的政策多集中于弱二線或三四線城市，包括鄭州此前將“認(rèn)房又認(rèn)貸”切換至“認(rèn)貸不認(rèn)房”，還有部分城市直接下調(diào)首付比例。此次江蘇核心三城同時(shí)放松購房杠桿符合我們預(yù)期，意味著：1）高能級(jí)城市進(jìn)一步持續(xù)寬松；2）房貸利率經(jīng)過9 個(gè)月快速調(diào)整，進(jìn)一步下行空間有限，房貸政策從價(jià)格調(diào)整開始往杠桿調(diào)整邁進(jìn)；3）政策改善邏輯從房票進(jìn)一步寬松至購買力。

 

    銷售及土地端成交低迷，需求端改善勢在必行

 

    今年1-7 月，南京/蘇州/無錫的累計(jì)新房成交面積為550/564/195 萬平米，同比下降37%/23%/45%，核心三城中，除了蘇州，南京和無錫的降幅高于二線城市整體降幅（-33% yoy）。環(huán)比來看，南京/蘇州/無錫于7 月環(huán)比下降27%/73%/2%；三城7 月去化率數(shù)據(jù)分別為18%/32%/26%，環(huán)比6 月下降14/13/27pct，市場整體依然較為低迷。土地成交方面，目前核心三城均已完成今年第一批次和第二批次集中供地，南京/蘇州/無錫兩次集中供地的總成交建筑面積分別為532/363/284 萬平米，同比下降49%/44%/27%。市場和土地端持續(xù)下行，促使這些城市的房地產(chǎn)政策針對(duì)需求端托底改善。

 

    央行釋放流動(dòng)性，房貸利率后續(xù)有望進(jìn)一步下降8 月15 日，央行發(fā)布公告稱開展4000 億元中期借貸便利（MLF）操作，此次MLF 操作的中標(biāo)利率下降10bps。我們認(rèn)為，此次央行釋放流動(dòng)性超預(yù)期，后續(xù)需要關(guān)注進(jìn)一步推動(dòng)LPR 利率報(bào)價(jià)和房貸利率下降的可能性。

 

    政策邏輯依然可以期待，關(guān)注未來政策空間

 

    7 月28 日政治局會(huì)議上已明確穩(wěn)定市場的優(yōu)先級(jí)，此次江蘇三城的房貸龍頭股政策改善未來有望進(jìn)一步擴(kuò)散，我們期待后續(xù)更多針對(duì)市場托底和房企紓困政策空間。

 

    建議繼續(xù)關(guān)注有機(jī)會(huì)將融資優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為拿地和銷售優(yōu)勢的央國企和少數(shù)頭部民企。重點(diǎn)推薦：1）A 股開發(fā)：金地集團(tuán)龍頭股、萬科A、招商蛇口、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份；2）港股開發(fā)：華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、碧桂園；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)龍頭股、旭輝永升服務(wù)、招商積余、新大正；4）轉(zhuǎn)型房企：華聯(lián)控股、魯商發(fā)展。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情不確定性；行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

 

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