基金基本特點(diǎn)。廈門(mén)安居集團(tuán)概念股有限公司為基金項(xiàng)下原始權(quán)益人�；�金存續(xù)期間，基金投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券的資產(chǎn)比例在一般情況下不低于基金資產(chǎn)龍頭股的80%�；�金收益分配采取現(xiàn)金分紅方式，應(yīng)當(dāng)將90%以上的合并后年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

 

    廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，保障性租賃概念股市場(chǎng)政策紅利強(qiáng)。

 

    1）2021 年廈門(mén)市經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺(tái)階，呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7033.89 億元，同比增長(zhǎng)8.1%。項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)閺B門(mén)市集美區(qū)，規(guī)模以上工業(yè)龍頭股增加值同比增長(zhǎng)14.2%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)4.4%，全體居民人均可支配收入達(dá)到5.8 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.8%。集美區(qū)2019-2021 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入124.5 億元、138.0 億元和147.8 億元。全區(qū)財(cái)政總收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。

 

    2）租賃市場(chǎng)供需方面，廈門(mén)市作為外來(lái)人口凈流入城市，居民住房需求不斷攀升，住房租賃龍頭股的需求也逐年上漲。2017 年至2021 年，廈門(mén)市每年新增就業(yè)人員數(shù)量逐年提高，16 所高等院校在讀學(xué)生數(shù)量也呈逐年上升趨勢(shì)。截至2021年年末，廈門(mén)市住宅平均租金水平上升至51.93 元/平方米/月，同比增長(zhǎng)9.01%。

 

    3）根據(jù)《廈門(mén)市市場(chǎng)化住房租賃發(fā)展規(guī)劃》，到2025 年全市租賃住房保有量達(dá)到200 萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)新增租賃住房約10 萬(wàn)套（間），約450 萬(wàn)平方米，其中存量租賃住房約8.8 萬(wàn)套（間），約395 萬(wàn)平方米；新建租賃住房約1.2 萬(wàn)套（間），約55 萬(wàn)平方米。

 

    資產(chǎn)折價(jià)注入，保障概念股分紅能力。項(xiàng)目租賃價(jià)格初次定價(jià)按低于同地段同品質(zhì)的市場(chǎng)化租賃住房租金的95%執(zhí)行，后續(xù)調(diào)價(jià)增幅應(yīng)不高于同地段市場(chǎng)租賃住房租金同期增幅，且年增幅不高于5%。根據(jù)基金設(shè)立時(shí)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告及審核報(bào)告》預(yù)測(cè)可得，2022 年4 月1 日-2022 年12 月31 日及2023 年度總營(yíng)業(yè)收入分別為5414.6 萬(wàn)元和7174.4 萬(wàn)元，其中租金收入分別為5241.7 萬(wàn)元和6946.7 萬(wàn)元；可供分配金額分別為3908.8 萬(wàn)元和5194.4 萬(wàn)元；預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率分別為4.27%和4.28%。

 

    原始權(quán)益人其他持有類資產(chǎn)。安居集團(tuán)作為本項(xiàng)目的原始權(quán)益人，截至2022年3 月31 日，持有的租賃住房面積合計(jì)853294.79 平方米，在租面積735733.26平方米。上述房源分布在廈門(mén)市湖里區(qū)、思明區(qū)、翔安區(qū)、同安區(qū)、集美區(qū)，且均由外部管理機(jī)構(gòu)廈房租賃進(jìn)行管理。除此之外，外部管理機(jī)構(gòu)受廈門(mén)市住房保障和房屋管理局委托管理561 套房源，建筑概念股面積合計(jì)47467.89 平方米。

 

    投資建議：目前公募REITs 均保持正持有收益，且以二級(jí)市場(chǎng)資本利得為主。

 

    如保障性租賃住房概念股REITs 與其他REITs 表現(xiàn)相近，我們預(yù)期兩只REITs 在上市后有正溢價(jià)率，P/FFO 倍數(shù)有進(jìn)一步提升空間。作為首批保障性租賃住房概念股REITs，結(jié)合此前密集的政策釋放以及公募REITs 產(chǎn)品在存量資產(chǎn)盤(pán)活中的重要作用，我們對(duì)中金廈門(mén)保障性租賃住房REIT 保持樂(lè)觀。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）人才安居住房資產(chǎn)龍頭股安全性與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)人才吸引密切相關(guān)；2）我們認(rèn)為不同類REITS 數(shù)據(jù)口徑偏差導(dǎo)致存在一定不可比性。

 

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