行業(yè)追蹤（2022.8.7-2022.8.13）

 

    　　“保交付”落地逐漸穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

 

    　　728 政治局會(huì)議明確“保交樓”基調(diào)后，全國(guó)性AMC 及鄭州、江蘇等地方AMC 高頻參與房企紓困工作并成立紓困基金。22 年8 月5 日，中國(guó)華融與陽(yáng)光集團(tuán)簽署紓困框架協(xié)議，將大力開(kāi)展保交樓、爛尾樓盤(pán)活等合作；同日，鄭州設(shè)立暫定規(guī)模為100 億元的房地產(chǎn)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金；8 月10 日，中南建設(shè)與地方AMC 機(jī)構(gòu)江蘇資產(chǎn)簽署了合作框架協(xié)議，擬共同設(shè)立20 億元基金，用于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。

 

    　　近期保交付實(shí)操層面不斷落地，對(duì)穩(wěn)定爛尾項(xiàng)目交付預(yù)期、修復(fù)購(gòu)房者信心具有重要意義，在“壓實(shí)地方政府責(zé)任”和屬地管理的主流合作模式下，AMC 聯(lián)動(dòng)政府主體參與紓困有望成為風(fēng)險(xiǎn)化解的另一重要抓手。雖然各地紓困基金體量仍相對(duì)有限，我們認(rèn)為后續(xù)AMC 參與市場(chǎng)化資產(chǎn)盤(pán)活的范圍與深度仍將繼續(xù)提升，以加速行業(yè)出清、平穩(wěn)市場(chǎng)信心。

 

    　　AMC 多模式并行打通資金正向循環(huán)

 

    　　以四大AMC 中的華融資產(chǎn)為例，目前AMC 作為參與方處置不良資產(chǎn)主要有收購(gòu)處置、重組業(yè)務(wù)、債轉(zhuǎn)股、基于不良資產(chǎn)的特殊機(jī)遇投資、基于不良資產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多種模式。AMC 的多種模式能從債務(wù)化解、流動(dòng)性釋放、資產(chǎn)盤(pán)活多方面打通房地產(chǎn)行業(yè)資金的正向循環(huán)，幫助破產(chǎn)企業(yè)及投資方共贏，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)將有利于防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散、抑制銷(xiāo)售下滑。

 

    　　行業(yè)或加速迎來(lái)真實(shí)出清

 

    　　我們認(rèn)為，本輪引導(dǎo)AMC 紓困出險(xiǎn)房企可視為21 年鼓勵(lì)頭部房企收并購(gòu)的延續(xù)，底層邏輯仍是希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式推動(dòng)地產(chǎn)不良資產(chǎn)的出清，區(qū)別在于參與主體的變更。但是當(dāng)前市場(chǎng)化紓困對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求較高，且大部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能已經(jīng)被市場(chǎng)消化，對(duì)于更多資不抵債的項(xiàng)目仍面臨重組定價(jià)、紓困資金的來(lái)源和退出問(wèn)題。

 

    　　整體來(lái)看，我們認(rèn)為行業(yè)良性出清進(jìn)展到第二階段，即在政府部門(mén)引導(dǎo)下多方主體合力展開(kāi)資產(chǎn)的市場(chǎng)化盤(pán)活和流動(dòng)性的恢復(fù)，針對(duì)困難房企的資金輸血和資產(chǎn)重組是短期內(nèi)的主要處理手段。隨著地方主體責(zé)任的壓力顯現(xiàn)，未來(lái)有望加速進(jìn)入以資不抵債項(xiàng)目的破產(chǎn)重整為標(biāo)志的第三階段，我們認(rèn)為不良資產(chǎn)和債務(wù)問(wèn)題有望得到集中暴露和解決，意味著市場(chǎng)將步入真實(shí)出清階段。行業(yè)信心和市場(chǎng)預(yù)期也有望從此得以有效修復(fù)。

 

    　　8 月新房、二手房銷(xiāo)售較上月有所改善

 

    　　新房市場(chǎng)概念股本周成交331 萬(wàn)平，月度同比-29.07%，相較上月改善4.14pct；累計(jì)庫(kù)存15966 萬(wàn)平，一線去化加速、三線及以下去化放緩、二線速度持平。二手房市場(chǎng)本周成交163 萬(wàn)平，月度同比+9.42%，相較上月改善14.55pct。土地市場(chǎng)龍頭股本周成交建面3384 萬(wàn)平，滾動(dòng)12 周同比-10.01%；成交總額846 億元，滾動(dòng)12 周同比-24.55%；全國(guó)平均溢價(jià)率+6.48%，滾動(dòng)12 周同比-8.49pct。

 

    　　本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)+1.67%，較上周提升6.17pct，漲幅排名19/31，領(lǐng)先滬深300指數(shù)0.84pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)概念股指數(shù)-1.77%，較上周下降0.41pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數(shù)1.64pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為-4.53%，較上周下跌1.06pct。

 

    　　投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級(jí)、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲(chǔ)備的國(guó)央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復(fù)蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國(guó)海外發(fā)展、金地集團(tuán)龍頭股、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)：新城控股、旭輝控股集團(tuán)；3）優(yōu)質(zhì)物管概念股：碧桂園服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)。建議關(guān)注：首開(kāi)股份龍頭股、華發(fā)股份、金融街、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延；行業(yè)龍頭股銷(xiāo)售下行超預(yù)期；因城施策力度不及預(yù)期

 

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