行業(yè)近況

 

    我們更新了2022 年7 月中金存量住房市場(chǎng)龍頭股監(jiān)測(cè)體系相關(guān)數(shù)據(jù)。

 

    評(píng)論

 

    7 月房價(jià)龍頭股延續(xù)邊際下行趨勢(shì)，但成交量環(huán)比持平、同比走強(qiáng)。7 月中金同質(zhì)性二手住宅成交價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.8%（6 月-0.5%），其中高能級(jí)城市和中低能級(jí)城市分別環(huán)比下跌0.5%和1.4%。盡管價(jià)格下行趨勢(shì)暫未見修復(fù)，但7 月二手房成交量指數(shù)環(huán)比基本持平，同比跌幅受基數(shù)走低影響收窄9ppt 至-8%，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)；同時(shí)成交議價(jià)空間環(huán)比6 月基本持平為3.54%，反映市場(chǎng)上買賣雙方議價(jià)能力保持均衡。綜合量價(jià)表現(xiàn)，7 月景氣度下行趨勢(shì)略有趨緩，中金存量房市場(chǎng)景氣度指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至-0.03%（6 月-0.11%）。

 

    領(lǐng)先供需指標(biāo)顯示存量房市場(chǎng)景氣度修復(fù)仍須時(shí)間，城市間價(jià)格預(yù)期分化明顯。需求側(cè)，7 月重點(diǎn)城市掛牌房源關(guān)注度環(huán)比轉(zhuǎn)跌1.3%，結(jié)束了2 季度以來的連續(xù)小幅回升，潛在購房需求仍略顯疲弱；供給側(cè)，7 月中金同質(zhì)性二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.6%，存量掛牌房源概念股調(diào)價(jià)幅度再次走弱12BP 至-2.62%，售房者價(jià)格預(yù)期仍有下行壓力。綜合供需兩側(cè)領(lǐng)先指標(biāo)，存量房市場(chǎng)景氣度修復(fù)或仍須較長時(shí)間，7 月領(lǐng)先景氣指數(shù)環(huán)比仍降0.07%。分城市來看，目前我們監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市掛牌價(jià)同比雖均有所下跌但分化明顯，其中北京、合肥、上海、成都跌幅小于3%，青島、鄭州、天津、東莞跌幅超過8%。

 

    7 月住宅掛牌租金環(huán)比漲幅收窄，同比跌幅走闊。7 月中金同質(zhì)性掛牌租金指數(shù)環(huán)比繼續(xù)上漲0.3%，但漲幅較6 月（+0.6%）略有回落，同比跌幅受高基數(shù)影響走闊至-1.7%（6 月-1.1%），掛牌住宅租售比邊際略上行至1.98%。7 月平均待租周期為2.33 個(gè)月，較去年同期提高0.07 個(gè)月。

 

    估值與建議

 

    7 月存量房市場(chǎng)龍頭股量穩(wěn)價(jià)降，景氣度下行趨勢(shì)略有趨緩；但領(lǐng)先供需指標(biāo)表明潛在購房需求仍疲弱，售房者價(jià)格預(yù)期也有壓力，我們認(rèn)為市場(chǎng)景氣度修復(fù)可能還需一定時(shí)間。疊加3 季度房企信用債到期較為密集，“保交樓、穩(wěn)預(yù)期”的具體舉措出臺(tái)和落實(shí)節(jié)奏也存在不確定性，我們認(rèn)為短期地產(chǎn)股受情緒影響波動(dòng)性或加強(qiáng)，但中期維度上優(yōu)質(zhì)龍頭房企集中度提升的確定性仍高，推薦標(biāo)的：A 股-保利、濱江、招商蛇口、華發(fā)、金地、萬科；H 股-華潤、中海、越秀、綠城、建發(fā)、宏洋概念股、美置；物管板塊-保利物業(yè)龍頭股、中海物業(yè)、華潤萬象生活；代建板塊-綠 城管理。

 

    風(fēng)險(xiǎn)

 

    政策變化或基本面修復(fù)不及預(yù)期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預(yù)期。

 

數(shù)據(jù)推薦

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