6月末至7月中旬出現(xiàn)的房貸概念股違約引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，7月28日中央政治局會(huì)議首次提及“保交樓、穩(wěn)民生”，交樓和房貸恢復(fù)情況或?qū)⒊蔀橄掳肽晔袌?chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)。居民房貸違約是否會(huì)影響本輪地產(chǎn)復(fù)蘇進(jìn)程，海外地產(chǎn)危機(jī)中如何支持居民和市場(chǎng)復(fù)蘇，房企在復(fù)蘇期內(nèi)表現(xiàn)如何？報(bào)告將從現(xiàn)狀、影響、原因和展望四個(gè)方面進(jìn)行分析。

 

    　　復(fù)盤(pán)美國(guó)概念股、日本和香港地區(qū)的房貸“斷供”違約經(jīng)歷，斷供違約通常是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，由于房?jī)r(jià)下跌、居民收入降低、月供負(fù)擔(dān)加重導(dǎo)致。第一，美國(guó)10 大城市標(biāo)普/CS 房?jī)r(jià)指數(shù)同比增速?gòu)?004 年7 月的20.47%，回落至2008 年12 月的-19.23%。2003-2009 年，美國(guó)優(yōu)先級(jí)和次貸總體斷供比例分別上升了近2.8pct 和10pct。美國(guó)的救助措施主要針對(duì)居民和金融機(jī)構(gòu)。美聯(lián)儲(chǔ)的多輪量化寬松降低基準(zhǔn)利率，美國(guó)財(cái)政部通過(guò)稅收減免、凍結(jié)利率、按揭合約修改等方式緩解居民按揭壓力。第二，日本1991-2003 年房?jī)r(jià)指數(shù)下跌32%，90 年代個(gè)人破產(chǎn)申請(qǐng)件數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)量大幅上升。“許可免責(zé)”破產(chǎn)程序延緩了個(gè)人債務(wù)出清速度，日本大藏省通過(guò)護(hù)航機(jī)制龍頭股，避免銀行大量破產(chǎn)，以時(shí)間換空間。隨著2003 年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，破產(chǎn)案例和不良貸款下降，地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。第三，亞洲金融危機(jī)和大規(guī)模建屋計(jì)劃引發(fā)香港樓市下跌。香港住宅按揭貸款拖欠比率從1998 年6 月的0.29%，上升至1999 年10 月的1.16%。港府通過(guò)暫停賣(mài)地穩(wěn)定地價(jià)房?jī)r(jià)，并通過(guò)貸款置換住宅興建、增加信貸支持力度、暫停房地產(chǎn)貸款“四成指引”、推出住宅按揭擔(dān)保計(jì)劃等方式，穩(wěn)定住房需求和信貸供給。

 

    　　新房預(yù)售制度是各個(gè)國(guó)家和地區(qū)較為普遍的銷售方式，不過(guò)重要性相對(duì)較低。美國(guó)住宅銷售以二手房為主（約90%），新房占比在10%左右。新房中預(yù)售占比多數(shù)時(shí)期在70-80%。日本2014-2018 年購(gòu)入和自建新房占比合計(jì)占比近73%，二手住房占比僅5%。購(gòu)入新房所占比中等，完成定金保全后可以進(jìn)行期房預(yù)售。香港二手住宅交易數(shù)量占比近80%，新房?jī)H20%，但期房預(yù)售占比通常過(guò)半。三地新房均有運(yùn)用預(yù)售形式，但重要性相對(duì)較低，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管與內(nèi)地也有較大差異。

 

    　　修復(fù)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)大概率跑贏大盤(pán)，龍頭通常表現(xiàn)更好，市場(chǎng)集中度有提升傾向。第一，2007-08 年次貸危機(jī)后，自2009 年3 月開(kāi)始美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)跑贏大盤(pán)。修復(fù)期內(nèi)龍頭表現(xiàn)分化，前3 大龍頭房企股價(jià)漲幅最高時(shí)均超過(guò)70%。從2008 年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)開(kāi)發(fā)商普遍出現(xiàn)虧損，但現(xiàn)金充足且杠桿率較低。美國(guó)龍頭房企在次貸危機(jī)后市場(chǎng)份額穩(wěn)步提升。

 

    　　第二，日本行業(yè)指數(shù)領(lǐng)先房?jī)r(jià)跌幅拐點(diǎn)反彈。龍頭房企在1993 年復(fù)蘇周期表現(xiàn)偏弱，2003 年周期中跑贏行業(yè)指數(shù)。排名最高的三井不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)收份額下降，其余頭部房企概念股營(yíng)收份額上升。第三，香港龍頭房企在回升幅度上優(yōu)于大市，盡管恢復(fù)速度沒(méi)有表現(xiàn)出明顯領(lǐng)先。90 年代香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集中度原本較高，1991-1994 年70%新落成的私人樓宇來(lái)自7 家地產(chǎn)商。

 

    　　1998 年危機(jī)期間許多中小房企受到重挫，暫停賣(mài)地等政策導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)恢復(fù)困難。修復(fù)期后，地產(chǎn)行業(yè)龍頭股集中度進(jìn)一步提高。

 

    　　下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。美國(guó)、日本和香港的房貸違約歷史中，經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)是大背景，直接原因在于房?jī)r(jià)下跌、居民收入和需求下降。而當(dāng)前國(guó)內(nèi)房貸概念股的違約主要反映的是對(duì)交樓的擔(dān)憂，并不是居民收入和購(gòu)買(mǎi)力的問(wèn)題，解決斷供的關(guān)鍵在于“保交樓”，而保交樓的重點(diǎn)又在于解決房企當(dāng)下資金缺口。下半年需持續(xù)關(guān)注房企資金和交樓恢復(fù)情況。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)銷售下行幅度超預(yù)期。

 

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