【每日一問】

 

    　　本輪流動(dòng)性危機(jī)中，閩系房企為重災(zāi)區(qū)，我們認(rèn)為政策收緊和市場(chǎng)走弱等外因加速了閩系房企危機(jī)的爆發(fā)，而激進(jìn)擴(kuò)張、多元融資概念股等內(nèi)因才是危機(jī)的根源所在。

 

    　　從外因來看，長(zhǎng)三角政策收緊樓市降溫使閩系房企銷售受阻；三道紅線成為暴雷導(dǎo)火索。

 

    　　1）在需求端，長(zhǎng)三角作為閩系房企布局的核心，受政策收緊樓市降溫影響銷售受阻。從20 年下半年開始，長(zhǎng)三角地區(qū)多個(gè)城市陸續(xù)頒布調(diào)控政策，政策收緊導(dǎo)致市場(chǎng)降溫。21 年11 家閩系房企中有7 家銷售金額同比下降。同時(shí)，長(zhǎng)三角地區(qū)住宅銷售去化周期持續(xù)攀升，21 年平均去化周期明顯高于20 年。

 

    　　2）在資金端，政府對(duì)房企的監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)。閩系房企以高杠桿的民營(yíng)企業(yè)為主，成為了本輪政策監(jiān)管受影響較大的目標(biāo)。預(yù)售資金監(jiān)管、三道紅線等政策加碼，像閩系這樣堅(jiān)持“高杠桿”的房企融資龍頭股活動(dòng)被嚴(yán)格監(jiān)管，融資難度加大，最終資金無(wú)法周轉(zhuǎn)導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，出現(xiàn)暴雷事件。

 

    　　針對(duì)實(shí)質(zhì)性債務(wù)龍頭股違約的5 家閩系暴雷房企進(jìn)行比較和分析，我們總結(jié)出以下七方面暴雷內(nèi)因：

 

    　　1）盲目推進(jìn)全國(guó)化擴(kuò)張。閩系房企多形成全國(guó)化戰(zhàn)略，曾有3-5 年激進(jìn)擴(kuò)張時(shí)期。房企的管理層在全國(guó)化時(shí)容易用總部市場(chǎng)和發(fā)家市場(chǎng)的思維看待其他市場(chǎng)，將大量資金投入不熟悉的市場(chǎng)，導(dǎo)致在全國(guó)化的過程中遭遇各種各樣的制約與瓶頸。

 

    　　2）高溢價(jià)、高成本拿地。過高的成本擠壓項(xiàng)目利潤(rùn)空間，使項(xiàng)目虧損、營(yíng)收和利潤(rùn)下滑。

 

    　　3）強(qiáng)大的多渠道融資能力強(qiáng)成為雙刃劍。充足的民間資本及海外回流資本為閩系房企提供充足的資金和良好的融資環(huán)境，使其擁有多渠道融資能力，支持全國(guó)化戰(zhàn)略，但也造成了“高杠桿”

 

    　　的特點(diǎn)。

 

    　　4）對(duì)持有物業(yè)的執(zhí)著。持有物業(yè)資金需求量大、占用時(shí)間長(zhǎng)、且回收周期長(zhǎng)，在政策收緊和市場(chǎng)遇冷的情況下更容易面臨現(xiàn)金流問題。

 

    　　5）住宅項(xiàng)目定位偏向中高端。住宅項(xiàng)目定位偏向中高端，目標(biāo)客群具有局限性，且在限價(jià)政策調(diào)控下，高價(jià)項(xiàng)目開盤時(shí)間被延后，項(xiàng)目去化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

 

    　　6）大量的收并購(gòu)。一方面需要大量資金投入，另一方面在對(duì)資產(chǎn)盡職調(diào)查不夠嚴(yán)謹(jǐn)、估值偏差等原因?qū)е仑浿岛拖�化速度大大慢于預(yù)期。在外部流動(dòng)性收緊的背景下，容易拖累公司現(xiàn)金流狀況。

 

    　　7）多元化業(yè)務(wù)布局。一方面需要大量時(shí)間和資金的沉淀，且該類業(yè)務(wù)回報(bào)周期長(zhǎng)，前期對(duì)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)小，加重房企債務(wù)和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān)；另一方面盲目跟風(fēng)布局與房地產(chǎn)不相關(guān)領(lǐng)域，會(huì)導(dǎo)致公司精力過于分散，在每個(gè)領(lǐng)域都無(wú)法形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，造成無(wú)序擴(kuò)張，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

 

    　　2021 下半年自恒大率先暴雷后，房企大面積出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，閩系成為本輪暴雷事件中的重災(zāi)區(qū)。

 

    　　我們認(rèn)為疫情和政策等外部因素加速閩系房企危機(jī)的爆發(fā)，而內(nèi)部因素才是危機(jī)的根源所在。

 

    　　【今日收評(píng)】

 

    　　從大盤表現(xiàn)來看，今日（8 月10 日）申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊下跌0.67%，相對(duì)滬深300 收益率為0.45%；恒生地產(chǎn)板塊下跌2.56%，相對(duì)恒生指數(shù)收益率為-0.60%。申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中，央企、地方國(guó)企與民企漲幅均值分別為1.02%、0.28%、0.54%。行業(yè)持續(xù)上漲乏力，一方面是因?yàn)樵跊]有明顯催化劑、前期政策傳導(dǎo)仍需時(shí)間的情況下，行業(yè)基本面暫未出現(xiàn)明顯復(fù)蘇；另一方面，市場(chǎng)對(duì)房企信心仍然不足，房企資金鏈持續(xù)緊繃，償債高峰月中或持續(xù)出現(xiàn)暴雷事件、中報(bào)期業(yè)績(jī)普遍承壓、近期的房企紓困政策落地的實(shí)施效果仍待觀察等多方面因素疊加。鋰電股西藏城投漲停；黃金概念股中潤(rùn)資源漲停，今日鋰電池板塊、黃金概念分別上漲0.32%、2.96%。

 

    　　從個(gè)股表現(xiàn)來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.04%，排名前三是招商蛇口、陽(yáng)光城、中南建設(shè)，漲跌幅分別為1.10%、0.45%、-0.75%。其中招商蛇口100 億元小公募債獲深交所受理。主流內(nèi)房股今日漲跌幅均值為-4.46%，排名前三是越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)龍頭股、華潤(rùn)置地，跌幅分別為1.28%、1.48%、1.60%，均為區(qū)域性央國(guó)企，其中越秀地產(chǎn)擬發(fā)行20 億元融資券，期限140 天，申購(gòu)利率區(qū)間確定為1.45%-1.65%。

 

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