報告摘要：

 

    2021 年6 月21 日我國首批基礎(chǔ)設(shè)施概念股公募REITs 發(fā)行，上市一年有余顯著跑贏上證指數(shù)40 個百分點，市場熱情反應(yīng)了對其投資價值的認可。我們可以看到資產(chǎn)在評估、發(fā)行時有一定溢價。隨著首批公募REITs 年報季報公布，首批REITs 生產(chǎn)運營、財務(wù)指標、收益完成及分配情況整體穩(wěn)健，但受疫情影響亦開始出現(xiàn)分化。目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 還處于試點階段，隨著時機不斷成熟，未來市場規(guī)模、資產(chǎn)種類、收益必將迎來新機遇。

 

    基本概況：自20 世紀 60 年代推出 REITs 以來發(fā)展迅速。目前全球龍頭股擁有REITs 市場的國家和地區(qū)達到43 個，總規(guī)模逾2.73 萬億美元，其中，美國是全球最大的REITs 市場，總市值約1.87 萬億美元。我國于本世紀初探索REITs，近年來相關(guān)政策密集出臺，從申報、發(fā)行、稅收、擴募等多個角度保駕護航。首批公募REITs 于2021 年6 月成功落地，市場反響熱烈。

 

    經(jīng)營情況：受疫情影響，不同類型REITs 呈現(xiàn)差異化特征。高速公路類REITs受疫情影響較大，防控措施導(dǎo)致整體通行量及營業(yè)收入不及預(yù)期。產(chǎn)業(yè)園類REITs 表現(xiàn)出現(xiàn)分化，疫情反復(fù)增加產(chǎn)業(yè)園類REITs 經(jīng)營情況的不確定性，后續(xù)需持續(xù)關(guān)注退租、減免租金等情況。生態(tài)環(huán)保類REITs 抗風(fēng)險能力較強整體經(jīng)營情況穩(wěn)定且好于預(yù)期，但收入受季節(jié)需求差異和定期檢修影響，呈現(xiàn)季節(jié)性特征。倉儲物流類REITs 受益于疫情環(huán)境下旺盛的高標準物流需求，出租率均維持在高位，經(jīng)營情況良好，未來經(jīng)營情況預(yù)期將較為穩(wěn)定。

 

    財務(wù)狀況：REITs 財務(wù)報表科目相對簡單。利潤表方面，營業(yè)成本占總營業(yè)收入比例普遍偏高，營業(yè)成本最主要為折舊攤銷，EBITDA 更具參考性。資產(chǎn)負債表方面，REITs 資產(chǎn)主要為底層項目資產(chǎn)賬面價值，負債主要為實現(xiàn)杠桿效益設(shè)計的對外借款安排，整體資產(chǎn)負債率很低�，F(xiàn)金流量表方面，重組發(fā)行時大額投資現(xiàn)金流出和籌資現(xiàn)金流入，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入主要為營業(yè)收入，流出主要為運營管理費、物業(yè)管理費、維修維護費等。

 

    收入分配：整體表現(xiàn)良好，但需持續(xù)關(guān)注疫情影響。可供分配收入完成情況方面，2021 年首批REITs 中8 只產(chǎn)品均超額完成可供分配金額，但2022Q1可供分配現(xiàn)金流情況表現(xiàn)不一，與募集說明書預(yù)測值的進度相比，僅有4 只超額完成。實際分配情況方面，2021 年9 只產(chǎn)品分配率均超過95%。派息率方面，特許經(jīng)營權(quán)類REITs 年化派息率遠高于產(chǎn)權(quán)類REITs，其中特許經(jīng)營權(quán)類REITs 派息率遠高于募集說明書預(yù)測派息率。

 

    市場表現(xiàn)及估值：首批REITs 在底層資產(chǎn)評估、一級市場發(fā)行、二級市場交易整體均有一定程度溢價。市場表現(xiàn)方面，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 上市以來取得了40%的相對收益亮眼成績。資產(chǎn)增值及分紅方面，生態(tài)環(huán)保類REITs 表現(xiàn)優(yōu)異。底層資產(chǎn)估值方面，首批REITs 估值相比開始出現(xiàn)分化，產(chǎn)權(quán)類REITs 項目估值小幅提升，特許經(jīng)營權(quán)類REITs 估值小幅下降。一級市場估值方面，除博時蛇口產(chǎn)園REIT 外，其余REITs 均實現(xiàn)小幅溢價發(fā)行。

 

    二級市場估值方面，產(chǎn)權(quán)類REITs 較為穩(wěn)定，特許經(jīng)營權(quán)REITs 呈現(xiàn)分化。

 

    投資建議：在我國發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力的背景下，中央以加強宏觀預(yù)期管理，積極擴大有效投資，調(diào)動社會資本活力。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 作為有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量和新增投資的良性循環(huán)重要手段，對于提升基礎(chǔ)設(shè)施龍頭股運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務(wù)風(fēng)險、降低企業(yè)負債水平等具有重要意義，我國公募REITs 還處于試點階段，隨著時機不斷成熟，未來產(chǎn)品豐富度有望大大提升。投資策略方面，短期關(guān)注已申報REITs 審批進度及疫情影響。長期關(guān)注項目當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、項目運營情況等。建議持續(xù)關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健，受疫情影響較小的倉儲物流、新能源龍頭股REITs 和即將上市的保障房REITs。

 

    風(fēng)險提示：疫情等導(dǎo)致底層資產(chǎn)經(jīng)營龍頭股不及預(yù)期；相關(guān)支持政策落地不及預(yù)期；數(shù)據(jù)統(tǒng)計測算偏差。

 

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