天津次輪土拍熱度 維持低位，濟(jì)南穩(wěn)中有升，深圳小幅回調(diào)。1）天津：次輪土拍龍頭股共計(jì)掛牌11 宗地塊，9宗地塊底價成交，2宗流拍，市場熱度有所好轉(zhuǎn)，整體溢價率為0%，拿地房企均為國央企和地方平臺公司。2）濟(jì)南： 16 幅涉宅用地龍頭股全部順利成交，其中2 幅地封頂成交，平均溢價率達(dá)2.6%，較首批次上升1.6個百分點(diǎn)。房企參拍積極性有所提升，但品牌房企的投資意愿仍在低位。3）深圳：本輪共成功出讓14 宗含宅用地，整體溢價率9.3%，觸頂成交9 宗，另有2宗地塊流拍。拿地主力仍是國企央企，但拿地房企中品牌、規(guī)模房企比例更高，流拍、底價成交等與土地供應(yīng)量增多有關(guān)系，整體來看，深圳地市熱度依然較高。

 

    7月百強(qiáng)房企銷售金額同比下降35%，降幅收窄。7月企業(yè)整體銷售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，受市場整體需求和購買力透支的影響，短期內(nèi)企業(yè)去化壓力仍然較大。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7 月百強(qiáng)房概念股企全口徑銷售金額6065 億元，環(huán)比下降27%，同比下降35%，降幅較6 月收窄8 個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售面積3562 萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下降46%，降幅收窄1個百分點(diǎn)；累計(jì)業(yè)績來看，1-7 月實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額40772 億元，銷售面積2.6億平方米，分別同比-49%和-52%，同比降幅仍較大。

 

    8月重點(diǎn)32 城累計(jì)銷售面積（截至05 日）同比-7%，環(huán)比+8%，11 城二手房成交面積累計(jì)同比+65%，環(huán)比+41%。其中一線城市同比+5%，環(huán)比+8%；二線城市同比-11%，環(huán)比+18%；三四線城市同比-9%，環(huán)比-16%。具體城市來看：1）一線城市月初表現(xiàn)出較好韌性，同環(huán)比總體出現(xiàn)小幅上漲，其中北京、深圳加速回暖，分別環(huán)比增長134%和87%，上海和廣州則分別環(huán)比下降20%和10%；2）二線城市大多數(shù)城市月初表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，成都、青島分別環(huán)比增加100%和95%；3）三四線城市整體延續(xù)下行趨勢。二手房成交持續(xù)回暖，11 城二手房成交面積累計(jì)同比+65%，環(huán)比+41%。

 

    房企融資規(guī)模有所下降，房企資金依舊承壓。7 月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為871億元，同比下降57%，環(huán)比下降3.8%，發(fā)行平均利率3.82%，同比下降1.28pp，環(huán)比下降0.18pp。其中發(fā)行信用債513 億元，同比降低5.6%，ABS 276 億元，同比降低51.8%，海外債和信托減少是發(fā)行額縮減的主要原因，分別環(huán)比下降74.5%和39%。截至2022 年7月末，跟蹤的160 余家房企海外債及信用債共2.87 萬億，海外債占比71.7%；7月份已到期信用債814 億元，新發(fā)行信用債概念股僅覆蓋63%的到期債券。2022 年8-12 月到期債務(wù)3894 億元，8-10 月份到期量合計(jì)超2683 億元占比69%。

 

    投資建議：我們認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)當(dāng)關(guān)注：1）開發(fā)企業(yè)：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份概念股、天健集團(tuán)、南山控股、華僑城A、華潤置地、萬科A、旭輝控股等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、旭輝永升服務(wù)等。

 

    風(fēng)險提示：銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策放松不及預(yù)期；行業(yè)流動性風(fēng)險。

 

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