行情回顧：政策節(jié)奏和邊際修復(fù)節(jié)奏偏慢導(dǎo)致階段性承壓2022Q2 全國(guó)商品房龍頭股銷售額同比-33.2%，量?jī)r(jià)分別同比-28.0%、-7.2%，投資同比-9.1%，供需層面整體邊際改善不夠顯著。受成長(zhǎng)板塊反彈及銷售恢復(fù)緩慢影響，2022Q2 房地產(chǎn)龍頭股板塊收益表現(xiàn)較為弱勢(shì)，絕對(duì)收益為-7.5%，超額收益為-13.8%。從重點(diǎn)公司收益表現(xiàn)來看，信用等級(jí)仍是核心線索，期間上漲的多為高信用企業(yè)，阿爾法層面的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亦是重要因素。

 

    行業(yè)持倉(cāng)：配置比例短期下降，行情將逐步過渡至第三階段2022Q2 房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉(cāng)概念股配置比例環(huán)比下降0.59pct 至1.99%，歷史分位數(shù)（2018 年至今）為35%；超配比例環(huán)比下降0.25pct 至-0.39%。從7 月以來房地產(chǎn)板塊行情表現(xiàn)來看，配置比例短期或階段性承壓，主要由于需求邊際改善節(jié)奏可能有一定波折，且供給端問題引發(fā)市場(chǎng)短期擔(dān)憂情緒。但政策不會(huì)無效，只是時(shí)間和尺度問題，隨著貝塔演繹逐步從第二階段（政策上/周期下）過渡至第三階段（政策上/周期上），配置比例有望企穩(wěn)回升。

 

    公司持倉(cāng)：風(fēng)險(xiǎn)偏好短期收斂，逆勢(shì)擴(kuò)張型仍受青睞開發(fā)板塊中，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)獲明顯增持，中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)等公司也獲一定增持；多數(shù)房企獲一定減持，其中金科股份、金地集團(tuán)、華發(fā)股份獲明顯減持，華夏幸福、泰禾集團(tuán)等困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的再次退出基金重倉(cāng)配置名單。

 

    物業(yè)板塊中，新大正獲明顯增持，招商積余、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等公司也獲得一定增持；旭輝永升服務(wù)、綠城服務(wù)、金科服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、世茂服務(wù)獲一定減持。

 

    由于銷售恢復(fù)速度緩慢，民營(yíng)房企風(fēng)險(xiǎn)尚未得到明顯緩解，2022Q2 基金重倉(cāng)配置風(fēng)險(xiǎn)偏好短期收斂，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)可在一定程度上支撐配置韌性。從重點(diǎn)公司配置比例變化來看，多數(shù)被一定減持，民營(yíng)企業(yè)減持相對(duì)更明顯；濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等近期經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)突出的公司逆勢(shì)獲明顯增持。行業(yè)周期與格局邏輯有望迎來雙擊，高信用央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企的配置比例或可繼續(xù)提升。

 

    投資建議：需重視周期底部和格局出清的重估期權(quán)開發(fā)板塊：政策累積效果逐步顯現(xiàn)，需求端已開始結(jié)構(gòu)性邊際修復(fù)，但基本面整體依舊承壓，尤其是供給端面臨仍較大壓力，政策力度還需進(jìn)一步加碼。貝塔演繹將逐步從第二階段（政策上/周期下）過渡至第三階段（政策上/周期上），全年在大方向上都可以樂觀；中長(zhǎng)期的格局邏輯一直都在，短期關(guān)鍵在于業(yè)績(jī)彈性和估值彈性，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)首選有效率的國(guó)企，關(guān)注有信用的民企，推薦保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬科A 等；需求迎來更明顯改善之際，優(yōu)秀腰部民營(yíng)龍頭將體現(xiàn)更大彈性；基本面企穩(wěn)回升之際可關(guān)注具備好資產(chǎn)的“脫險(xiǎn)類”房企。

 

    物業(yè)板塊：重申物業(yè)板塊四大紅利依舊，此前超跌并非核心邏輯的破壞，當(dāng)前正處于戰(zhàn)略配置窗口。關(guān)聯(lián)房企概念股競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)化外拓能力、業(yè)務(wù)邊界持續(xù)擴(kuò)張、資本整合能力、科技和模式進(jìn)階潛力等要素，仍是關(guān)鍵選股指標(biāo)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)可能更加明顯。住宅物管賽道首選關(guān)聯(lián)房企概念股穩(wěn)健和市場(chǎng)化拓展能力均領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)物企。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    1、政策加碼力度和速度有不確定性；

 

    2、房企信用概念股修復(fù)進(jìn)展有不確定性。

 

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