事件：克爾瑞發(fā)布2022 年7 月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

 

    7 月百?gòu)?qiáng)房企概念股銷(xiāo)售復(fù)蘇態(tài)勢(shì)較弱。根據(jù)克而瑞公布的2022 年7月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售榜單，7 月TOP100 房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額為6065.2 億元，環(huán)比下降27.02%，同比下降35.27%，7 月環(huán)比又回歸負(fù)增長(zhǎng)，整體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)較弱。7 月銷(xiāo)售再次探底的原因主要包括：1）7 月為傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，6 月房企集中供貨，導(dǎo)致7 月推盤(pán)量減少；2）受到疫情的影響，收入預(yù)期下降，還貸壓力加重，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力明顯不足；3）受行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件影響，購(gòu)房者對(duì)能否交付存在擔(dān)憂，信心不足。銷(xiāo)售企穩(wěn)龍頭股需要各方的支持和配合，中央、地方政府、金融機(jī)構(gòu)的合力才是化解問(wèn)題的關(guān)鍵，終極結(jié)果是行業(yè)的格局改善和市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。

 

    本月TOP21-50、TOP51-100 房企銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)較大恢復(fù)。2022 年7月單月銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)100 億的企業(yè)有15 家，基本維持年度平均規(guī)模，未能延續(xù)6 月份銷(xiāo)售規(guī)模的大幅回升。各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售門(mén)檻同比降幅較上月實(shí)現(xiàn)收窄，TOP3、10、20、50、100 房企的累計(jì)銷(xiāo)售門(mén)檻分別為2432、1041、506、257、75 億元，同比分別為-39.2%、-44.4%、-52.7%、-49.7%、-57.4%。就單月銷(xiāo)售金額而言，7 月頭部房企銷(xiāo)售同比降幅雖低于整體水平，但降幅較上月稍有擴(kuò)大，修復(fù)程度不及中部房企。2022 年7 月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100 房企單月銷(xiāo)售額為1092、1391、989、1500、1093 億元，同比分別為-35.8%、-34.1%、-41.2%、-29.1%、-37.9%，較上月增速分別-2.3pct、+2.6pct、-0.6pct、+18.5pct、+15.6pct，其中TOP21-50、TOP51-100 房企銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)較大恢復(fù)，同比降幅均收縮15 個(gè)百分點(diǎn)以上。

 

    央國(guó)企與民企銷(xiāo)售不斷分化，部分優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)。單月銷(xiāo)售金額排名前三的房企是碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、保利發(fā)展，7 月全口徑銷(xiāo)售額分別為385.0、376.8、330.2 億元，同比下降48.25%、27.01%、21.77%，環(huán)比下降15.9%、10.86%、35.2%，銷(xiāo)售恢復(fù)速度放緩。本月頭部房企銷(xiāo)售同比幅度逐步分化，TOP30 房企中，共有8 家房企全口徑銷(xiāo)售金額同比為正，其中華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)單月銷(xiāo)售增幅均在15%以上，建發(fā)股份和華僑城銷(xiāo)售增幅在5%以上。除此之外，頭部房企中僅有龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、首開(kāi)股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售同比降幅在20%以?xún)?nèi)，剩余房企本月銷(xiāo)售降幅并未有所縮窄。環(huán)比角度，TOP30 房企中僅旭輝集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、首開(kāi)股份、華僑城實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。我們認(rèn)為央國(guó)企和強(qiáng)信用民企憑借著較強(qiáng)的拿地能力、較高的信用水平、較好的銷(xiāo)售韌性，在消費(fèi)者預(yù)期仍未恢復(fù)的背景下，能夠較早擴(kuò)大市場(chǎng)占有、較快獲得業(yè)績(jī)修復(fù)。

 

    投資建議：目前行業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在于銷(xiāo)售能否復(fù)蘇以及房企盈利能否修復(fù)，目前最關(guān)鍵的是恢復(fù)市場(chǎng)信心，本輪銷(xiāo)售的修復(fù)較之前更加艱難和曲折，我們認(rèn)為政策更大程度的實(shí)質(zhì)性寬松已經(jīng)在途，房貸利率仍有下降空間，需求側(cè)政策演繹范圍加大，化解風(fēng)險(xiǎn)的資金支持和各方合力正在孕育，下半年行業(yè)局面大概率將迎來(lái)改善；土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊比例加大，溢價(jià)率處于歷史低位，中長(zhǎng)期來(lái)看，土地市場(chǎng)的良好環(huán)境將促使強(qiáng)信用房企盈利率先企穩(wěn)。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)龍頭股：萬(wàn)科A（000002）、保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244）、龍湖集團(tuán)(0960.HK)。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：

 

    招商積余（001914）、旭輝永升服務(wù)龍頭股（1995.HK）。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售修復(fù)不及預(yù)期、政策寬松效果不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

 

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