7 月單月百強(qiáng)房企操盤概念股口徑銷售額同比-39.7%，環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)至-28.6%。根據(jù)克而瑞公布的2022 年7 月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，TOP100 房企實(shí)現(xiàn)單月操盤口徑銷售金額5234.0 億元，同比降低39.7%，降幅較6 月縮窄3.3 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比降低28.6%。TOP100 房企實(shí)現(xiàn)單月權(quán)益口徑銷售金額4196.7億元，同比降低42.8%，降幅較6 月擴(kuò)大1.5 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比降低28.5%。

 

    各梯隊(duì)1-7 月累計(jì)銷售金額同比依然保持較大幅度的下滑：TOP10 頭部房企同比降幅最小，TOP31-50 房企同比降幅最大。從2022 年1-7 月操盤龍頭股口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降43.8%；TOP11-20房企排名第二，同比下降50.6%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降54.8%。從2022 年1-7 月權(quán)益口徑銷售金額來看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降47.9%；TOP51-100 房企排名第二，同比下降48.6%。跌幅最大的是TOP31-50 房企，同比下降53.9%。

 

    龍頭公司方面，7 月單月操盤口徑銷售額TOP40 中9 家同比正增長，5 家環(huán)比正增長。從7 月單月操盤口徑銷售金額來看，萬科地產(chǎn)最高為371.9億元，其次為碧桂園、保利發(fā)展、綠城中國、華潤置地，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額365.8、300.2、272.6、266.2 億元。從單月同比增速看，TOP40 房企有9家實(shí)現(xiàn)同比正增長。其中萬達(dá)集團(tuán)同比表現(xiàn)最佳，單月同比增長167.1%，其次為越秀地產(chǎn)108.3%、綠城中國20.0%、華發(fā)股份19.1%、華潤置地13.8%。從單月環(huán)比增速看，TOP40 房企僅5 家實(shí)現(xiàn)環(huán)比正增長。其中融信集團(tuán)環(huán)比表現(xiàn)最佳，單月環(huán)比增長184.9%，其次為首開股份38.7%、陽光城28.8%、龍光集團(tuán)24.6%、旭輝集團(tuán)19.3%。

 

    7 月呈現(xiàn)弱復(fù)蘇主要有以下四點(diǎn)原因：（1）6 月傳統(tǒng)沖量月份已過，多數(shù)房企7 月供應(yīng)量下滑；（2）近期全國部分項(xiàng)目停工停貸消息打擊市場(chǎng)信心，中小規(guī)模民企銷售進(jìn)一步受挫，疊加部分新房需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)；（3）地方政策放松節(jié)奏趨緩，根據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，中央及地方放松政策數(shù)量已經(jīng)由5 月最高點(diǎn)142 條降至7 月的83 條，且一二線城市放松力度稍弱；（4）去年下半年基數(shù)下行，7 月同比有部分屬于被動(dòng)改善。整體看目前處于弱復(fù)蘇階段，我們認(rèn)為在中央多次提及“保交樓”的情況下，未來停工對(duì)市場(chǎng)情緒的沖擊將逐步減弱；但打破當(dāng)下銷售萎靡仍需政策加碼，特別是核心一二線城市的限購限貸依然有充足的放松空間。

 

    7 月各城市銷售進(jìn)一步分化，若一二線城市放松政策進(jìn)一步加碼，我們認(rèn)為深耕高能級(jí)城市、口碑良好、現(xiàn)金流健康的優(yōu)質(zhì)房企銷售基本面將在Q3 率先顯著復(fù)蘇。一線城市表現(xiàn)堅(jiān)挺，7 月上海、北京表現(xiàn)亮眼，深圳維持市場(chǎng)熱度。但二線城市較為分化，杭州表現(xiàn)良好，但南京、蘇州較為低迷。三四線整體表現(xiàn)較差，基本延續(xù)4-5 月的同比跌幅。綜上，我們認(rèn)為布局聚焦高能級(jí)核心城市的優(yōu)質(zhì)房企環(huán)比將有明顯改善，同比降幅顯著縮窄；而低能級(jí)銷售占比較高的房企環(huán)比同比表現(xiàn)為弱復(fù)蘇。

 

    投資建議：房地產(chǎn)龍頭股多點(diǎn)爆發(fā)的問題需要系統(tǒng)性的解決方案。與2008/2014年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點(diǎn)開花。下半年到年底，有望見到第二波強(qiáng)力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對(duì)收益的空間，維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。建議關(guān)注：A 股—濱江集團(tuán)龍頭股、保利發(fā)展龍頭股、華發(fā)股份、萬科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋、中國金茂；物業(yè)—A股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤萬象生活龍頭股、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。

 

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