地產(chǎn)龍頭股管控政策四輪周期下，房市反應(yīng)擺脫滯后，銀行股邏輯切換。

 

    　　四輪周期：政策鼓勵(lì)下房市升溫、政策收緊效果滯后→房市松綁以救市、需求旺盛→各地開(kāi)啟“限購(gòu)潮”但需求熱度不減→“房住不炒”政策定力足，地產(chǎn)全面管控。銀行股表現(xiàn)：1）2017年前，銀行股的走勢(shì)與樓市關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，周期變化對(duì)經(jīng)濟(jì)影響較大；2）2017年后受樓市影響減弱，疊加銀行基本面優(yōu)質(zhì)向好，長(zhǎng)周期股價(jià)趨勢(shì)穩(wěn)定上漲。

 

    　　房企融資監(jiān)管龍頭股趨嚴(yán)，需求復(fù)蘇不及預(yù)期，政策頻吹暖風(fēng)托底經(jīng)濟(jì)。房企融資主要依賴兩大渠道：1）銀行渠道：2019年起銀行為房企拿地提供前融資金被禁止；開(kāi)發(fā)貸、非標(biāo)和債券等渠道亦受限。2）居民渠道：房企資金來(lái)源中開(kāi)發(fā)貸不足三成，而對(duì)銷售回款依賴增強(qiáng)。若房市熱度下降，易出現(xiàn)“銷售概念股遇冷-交房困難-業(yè)主停貸”負(fù)反饋效應(yīng)。當(dāng)前房市供需兩端出現(xiàn)積極信號(hào)：1）6月銷售出現(xiàn)短暫回溫，二手房交易量提升較為明顯。

 

    　　近期房企開(kāi)啟密集發(fā)債步伐，房企融資現(xiàn)積極信號(hào)。2）穩(wěn)地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹以提振需求。上半年超170城放松地產(chǎn)政策，首套房利率下限與5Y-LPR下降，但需求顯著恢復(fù)仍靜待經(jīng)濟(jì)和防疫拐點(diǎn)。

 

    　　銀行動(dòng)態(tài)調(diào)整涉房業(yè)務(wù)，總量和結(jié)構(gòu)上均有優(yōu)化。1）總量來(lái)看，2021年主要股份行全口徑涉房業(yè)務(wù)均有不同程度壓降。擔(dān)險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要為實(shí)有貸款；非擔(dān)險(xiǎn)業(yè)務(wù)中債券承銷重要性提升。2）結(jié)構(gòu)來(lái)看，銀行涉房風(fēng)險(xiǎn)偏好下降，重點(diǎn)聚焦優(yōu)質(zhì)客戶和高能級(jí)區(qū)域。部分股份行和城商行涉房貸款占比大，但調(diào)整時(shí)間較為充足；股份行和東部城商行的資產(chǎn)獲取能力普遍較強(qiáng)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，涉房業(yè)務(wù)將向頭部城市聚集，資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期改善。

 

    　　銀行主動(dòng)化解涉房風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)質(zhì)量大幅惡化可能性較小。“停貸事件”中上市銀行涉及貸款占比大多在0.01%左右。各方正逐步形成合力實(shí)現(xiàn)“保交樓”，資產(chǎn)質(zhì)量大幅惡化可能性較小：1）存量上，銀行加大項(xiàng)目貸和并購(gòu)貸支持力度，對(duì)受困企業(yè)貸款進(jìn)行展期、續(xù)貸等，資產(chǎn)質(zhì)量壓力緩解；2）增量上，銀行也通過(guò)嚴(yán)格篩選高質(zhì)量白名單房企客戶、成立地產(chǎn)專項(xiàng)組、加強(qiáng)貸后跟蹤管理、加快壞賬核銷等等來(lái)全方位應(yīng)對(duì)不良地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

 

    　　投資建議：短期風(fēng)險(xiǎn)沖擊，關(guān)注銀行中報(bào)業(yè)績(jī)。當(dāng)前銀行板塊估值處于歷史絕對(duì)低位。1）業(yè)績(jī)角度建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)區(qū)域行，這類銀行擴(kuò)表高效、質(zhì)量上佳，業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)，如江蘇、成都、杭州、蘇州、常熟。2）地產(chǎn)后周期，誰(shuí)將脫穎而出？輕地產(chǎn)、重實(shí)體、客群牢的優(yōu)質(zhì)行，重點(diǎn)關(guān)注寧波；關(guān)注涉房業(yè)務(wù)概念股較多優(yōu)質(zhì)行估值修復(fù)機(jī)會(huì)，建議關(guān)注招行、平安、興業(yè)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情拖累經(jīng)濟(jì)增速；地產(chǎn)監(jiān)管力度超預(yù)期；風(fēng)險(xiǎn)處置不及預(yù)期。

 

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