行業(yè)近況

 

    我們近日調研了武漢萬象城、武漢恒隆廣場、廈門萬象城龍頭股和福州萬象城等購物中心，其中華潤的武漢和福州萬象城概念股均為今年二季度開業(yè)的重奢場。

 

    評論

 

    疫情對購物中心消費的影響正逐步移除。廈門和武漢今年3、4 月均有局部疫情、防疫措施龍頭股對線下消費產(chǎn)生一定負面影響。我們調研的項目普遍反饋5 月以來疫情壓制逐漸消除，但不同城市的恢復程度存在差異，這或因為疫后居民消費能力和心態(tài)、防疫態(tài)度的審慎程度有所不同。武漢整體復蘇進度相對更慢，重奢場銷售概念股額尚未恢復到本輪疫情前的水平、且6、7 月環(huán)比未見明顯復蘇；廈門和福州項目人員則反饋整體消費復蘇進度符合預期，廈門萬象城當前月度銷售額已經(jīng)高于本輪疫情前水平、同比持平，客流同比則有正增長。分業(yè)態(tài)來看，奢侈品整體表現(xiàn)強于其他零售品牌，我們認為這主要由于重奢客群消費力相對更具備韌性，且客群粘性較高、銷售額對客流敏感度相對低；此外，前期受疫情影響大的餐飲和體驗業(yè)態(tài)近期反彈力度亦較強，是帶動購物中心客流回升的主力。

 

    面對本地百貨競爭，“重體驗”是兩個新開業(yè)萬象城的制勝法寶。我們關注到華潤新開業(yè)的武漢和福州萬象城作為輻射全城的綜合體，均面臨和本地老牌百貨的競爭：百貨優(yōu)勢在于強大的零售品牌資源（包括奢侈品）、在高端化妝品等領域能夠提供更低的價格（通過自營方式大批量采購以壓低進貨成本，從而提供消費者端折扣）、以及前期積累的消費者認知度和粘性。

 

    在這一背景下，武漢和福州萬象城均以“體驗”為亮點切入市場，措施包括：適當降低狹義零售業(yè)態(tài)占比，引入當下流行的體驗業(yè)態(tài)品牌商家（滑雪館、按摩館、書店等）；在高化領域引入品牌直營精品店、配以美容房龍頭股（福州萬象城已開業(yè)18 個高化店鋪一半以上都有SPA房）來提升到店體驗、從而和百貨專柜差異化競爭；打造宜人的內外部空間（包括別致的店鋪裝修、人性化的公共空間設計等），更充分地滿足消費者社交休憩的需求、從而聚集客流并提升游逛時間，等等。作為結果，目前這兩個項目經(jīng)營起勢良好，武漢萬象城日均客流已經(jīng)能排入當?shù)厍叭�，我們估計兩個項目首層的奢侈品品牌開業(yè)率至明年底有望達到一半以上。

 

    重申看好已積累先發(fā)優(yōu)勢的商管龍頭。我們認為疫情的反復和宏觀經(jīng)濟一定程度承壓對于購物中心龍頭股經(jīng)營提出了考驗，不同運營商在管項目在運營和財務指標上的分化亦會加劇，優(yōu)秀的運營商能夠通過完善的會員體系維系客群粘性，強大的品牌庫龍頭股和敏銳的招商眼光也能助其把握消費趨勢，在舉辦各類推廣宣傳活動、刺激客流回升方面亦更有經(jīng)驗，因此其項目經(jīng)營指標在逆勢下更有韌性、整體消費回暖時彈性也更高。我們認為相對更優(yōu)的經(jīng)營表現(xiàn)亦能夠為商管龍頭未來更具規(guī)模的第三方外拓奠定基礎。

 

    風險

 

    疫情反復拖累線下消費，導致購物龍頭股中心同店表現(xiàn)和開業(yè)進展不及預期。

 

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