投資摘要：

 

    　　市場行情：

 

    　　本周（7.18-7.22）A 股地產(chǎn)指數(shù)龍頭股（申萬房地產(chǎn)）漲幅2.00%（上周-6.07%），A 股大盤（萬得全A）漲幅1.31%（上周-3.00%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.32%（上周-13.93%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅1.53%（上周-6.57%）。本周A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。

 

    　　行業(yè)基本面：

 

    　　新房銷售弱勢，二手房銷售持續(xù)回暖。從數(shù)據(jù)來看，45 城商品房累計銷售面積（7.1~7.21）同比-37.1%，上月同比-8.5%；16城二手房成交面積（7.1~7.23）同比-0.6%，上月同比-3.5%。

 

    　　去化周期繼續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至7.21）為646 天，上月同期為743 天。

 

    　　土地市場弱勢。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計（截至7.24）成交土地建面同比-29.0%，上周累計同比-28.8%；本周100大中城市（7.18~7.24）土地成交溢價率1.9%，上周2.9%；100 大中城市本年累計（截至7.24）土地成交總價同比-50.4%，上周累計同比-50.0%。

 

    　　債券融資有回暖勢頭，信托融資持續(xù)低迷。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債概念股發(fā)行規(guī)模（7.1~7.24）累計同比-35.2%，上月規(guī)模同比-53.3%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（7.1~7.24）累計同比-19.0%，上月規(guī)模同比-81.7%。信托發(fā)行規(guī)模（7.1~7.24）累計同比-92.1%，上月規(guī)模同比-83.7%。

 

    　　投資策略：

 

    　　本周新房銷售并未進(jìn)一步下滑，且二手房銷售持續(xù)回暖，顯示出停貸事件的負(fù)面風(fēng)波并未持續(xù)性蔓延。我們認(rèn)為二手房市場不存在新房的交付問題，更能體現(xiàn)出需求的復(fù)蘇態(tài)勢，特別是政策較為積極且需求具有一定支撐的二線城市，二手房銷售的復(fù)蘇勢頭較為明顯。當(dāng)前大量民營地產(chǎn)概念股面臨正在到來的償債高峰，而且市場的信心也十分脆弱，復(fù)蘇勢頭隨時可能受到樓市負(fù)面消息的沖擊。我們認(rèn)為，為了穩(wěn)住當(dāng)前市場脆弱的信心，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，政策有望進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進(jìn)一步加強(qiáng)

 

    　　我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢將推動龍頭央企在土地和并購市場概念股獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。2）扎根高能級區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方概念股國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為深耕高能級區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢帶來的逆勢擴(kuò)張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實現(xiàn)趕超。

 

    　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險。

 

數(shù)據(jù)推薦

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