新房銷售：上半年103 城住宅累計(jì)銷售面積同比下滑四成，6 月單月同環(huán)比有所改善。1-6 月中指103 個(gè)樣本城市累計(jì)住宅銷售面積為17497 萬方，同比下降42.42%，降幅較前值縮窄3.38pct。6 月單月103 個(gè)樣本城市銷售面積為4026 萬方，同比下降27.2%，環(huán)比增長52.9%。價(jià)格方面，1-6 月樣本城市住宅銷售均價(jià)為17078 元/平，同比提升3.4%。6 月銷售均價(jià)為17601 元/平，同比提升4.3%，環(huán)比提升8.5%。

 

    　　新房概念股供應(yīng)及去化：上半年新房供應(yīng)同比下滑明顯，6 月供應(yīng)環(huán)比回升，推動(dòng)近期成交復(fù)蘇。我們跟蹤的45 個(gè)樣本城市1-6 月商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)上市面積為8704 萬方，同比下降40.6%，降幅較前值縮窄1.8pct。6 月單月45 城住宅上市面積為2050 萬方，同比下降34.0%，環(huán)比提升47.5%。售批比方面，6 月環(huán)比小幅升高11.3pct 至121.2%。去化方面，本月跟蹤的40 個(gè)城市整體去化周期為18.2 月，較5 月縮短了0.4 個(gè)月。

 

    　　6 月銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，主要由供給放量和政策放松推動(dòng)。我們認(rèn)為下半年形勢依然嚴(yán)峻，主要有兩方面原因：（1）經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民對(duì)未來收入預(yù)期較為悲觀，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)的未來收入信心指數(shù)，今年Q2 指數(shù)已經(jīng)跌破50%分水嶺至45.7%，購房者信心不足，觀望情緒濃厚；（2）近期部分城市龍頭股出現(xiàn)停貸事件，一方面加劇市場對(duì)地產(chǎn)嚴(yán)峻情況的認(rèn)知，影響購房者的市場預(yù)期，另一方面或?qū)⒂绊戙y行對(duì)民企的按揭貸款乃至開發(fā)貸的發(fā)放，影響銀行對(duì)民眾按揭貸款的發(fā)放，民企樓盤銷售將會(huì)進(jìn)一步艱難。

 

    　　土地供需：上半年300 城土地供應(yīng)量同比下滑四成，宅地成交建面同比下滑超五成，土地市場供需雙弱。供應(yīng)方面，1-6 月，300 個(gè)樣本城市宅地供應(yīng)建面為27372 萬方，同比降低46.7%，較前值增長1.4pct。成交方面，樣本城市累計(jì)宅地成交建面為19321 萬方，同比降低55.3%，較前值增長3.9pct。

 

    　　樣本城市累計(jì)宅地出讓金11830 億元，同比降低54.7%，較前值增長6.7pct。

 

    　　6 月因供給推動(dòng)、銷售復(fù)蘇，單月成交建面同比跌幅收窄。6 月單月供應(yīng)建面為7274 萬方，同比降低42.3%，環(huán)比增長69.0%。單月成交建面為6204 萬方，同比降低43.9%，環(huán)比增長117.0%。單月宅地出讓金為4241 億元，同比降低34.1%，環(huán)比增長116.5%。6 月全國宅地平均樓面價(jià)為6836 元/平，土地成交溢價(jià)率為4.3%，全國宅地流拍率16.2%。

 

    　　政策：今年以來全國各省市出臺(tái)了大量房地產(chǎn)放松政策，4-6 月頻次明顯提高，限貸放松為主要的放松途徑，未來核心城市仍有放松空間。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年地方與中央共計(jì)出臺(tái)了461 條房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中一線、二線、三線城市分別出臺(tái)了29、153、232 條房地產(chǎn)相關(guān)政策。限貸放松為各地方政府使用最多的放松途徑，共計(jì)有212 條政策涉及限貸放松。在我們統(tǒng)計(jì)的40 個(gè)一二線城市中，除北京、三亞尚未出臺(tái)明文放松的政策外，其余38 個(gè)一二線城市均已出臺(tái)“四限”放松。整體看一二線城市放松相對(duì)克制，多數(shù)限貸放松為公積金貸款方面的放松。我們預(yù)計(jì)一二線城市“四限”依然有放松空間，特別是核心城市的商貸首付比例及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

 

    　　投資建議：維持地產(chǎn)開發(fā)板塊“增持”評(píng)級(jí)。今年是一個(gè)大級(jí)別政策寬松周期，是beta 級(jí)別的行情，我們認(rèn)為本輪地產(chǎn)股主要邏輯包含政策放松以及競爭格局改善。信用資質(zhì)良好、流動(dòng)性充裕、土儲(chǔ)量足質(zhì)優(yōu)的房企是主要選擇方向。

 

    　　建議關(guān)注：A 股濱江集團(tuán)、萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口龍頭股、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、華僑城A；H 股綠城中國龍頭股、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)、中國海外宏洋。物管：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、招商積余。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。

 

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