銷售：商品房銷售概念股顯著修復(fù)，但停貸事件或影響復(fù)蘇持續(xù)性。6 月單月商品房銷售面積同比-18.28%，前值-31.77%；銷售額同比-20.82%，前值-37.68%；銷售均價(jià)單月同比-3.10%，前值-8.66%。我們認(rèn)為幾個(gè)因素促進(jìn)了6 月銷售數(shù)據(jù)的修復(fù)：1）隨著6 月份疫情影響的逐漸消散、前期積壓的部分需求得到釋放；2）房企沖刺半年業(yè)績(jī)，加大了促銷與推盤(pán)力度；3）需求端鼓勵(lì)政策的持續(xù)落地刺激了部分需求。但停貸事件給市場(chǎng)信心造成的沖擊，以及房企償債高峰下信用危機(jī)的持續(xù)和宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性等因素，都將影響銷售的回暖節(jié)奏，后續(xù)還需要更大力度的寬松政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)。

 

    　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工和竣工都在加速下滑，投資再次下探。6 月單月新開(kāi)工龍頭股面積同比-45.08%，前值-41.85%；竣工面積同比-40.73%，前值-31.27%；開(kāi)發(fā)投資同比-9.41%，前值-7.81%。我們認(rèn)為，融資和銷售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿，導(dǎo)致了拿地、施工和推盤(pán)意愿的走低。而民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)酵的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了民營(yíng)房企施工的能力與意愿都急劇下滑，不僅沒(méi)有能力拓展新項(xiàng)目，老項(xiàng)目的持續(xù)施工能力也受到了很大影響，放慢施工進(jìn)度甚至是停工已經(jīng)成為了較為普遍的現(xiàn)象。銷售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場(chǎng)正經(jīng)歷大幅下滑，土地成交的持續(xù)大幅下滑，勢(shì)必會(huì)給未來(lái)的開(kāi)工與投資數(shù)據(jù)帶來(lái)不小的壓力。

 

    　　到位資金：6 月銷售的回暖帶動(dòng)資金面改善，但房企融資依然困難。6 月單月到位資金同比-23.59%，前值-33.39%。6 月銷售的回暖，帶動(dòng)定金龍頭股及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款降幅收窄，但國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金單月跌幅持續(xù)擴(kuò)大。市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌與房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的頻發(fā)，極大的影響了金融機(jī)構(gòu)龍頭股的信心與行動(dòng)力，金融機(jī)構(gòu)“晴天送傘、雨天收傘”的謹(jǐn)慎態(tài)度，使得資金的支持依然局限于少數(shù)信用優(yōu)質(zhì)的房企，大量的民營(yíng)房企很難得到銀行等主流金融機(jī)構(gòu)的信貸支持。

 

    　　投資建議：我們認(rèn)為斷貸風(fēng)波對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)龍頭股市場(chǎng)而言，并不會(huì)成為壓倒行業(yè)本身的一根稻草，反而可能成為紓困與需求刺激力度進(jìn)一步加強(qiáng)的一個(gè)契機(jī)。

 

    　　但無(wú)論如何，當(dāng)前大量民營(yíng)地產(chǎn)龍頭股面臨正在到來(lái)的償債高峰，消費(fèi)者對(duì)此類地產(chǎn)的信任度也降至谷底，而且各類融資渠道已經(jīng)全面垮塌，此類房企將在Q3 面臨更大的考驗(yàn)。

 

    　　我們持續(xù)推薦：1）具有全國(guó)化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。2）扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國(guó)拓展的優(yōu)質(zhì)地方國(guó)企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國(guó)企龍頭，兼具業(yè)績(jī)穩(wěn)定性與未來(lái)成長(zhǎng)性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤(pán)和融資優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，地方國(guó)企龍頭有望在行業(yè)出清過(guò)程中實(shí)現(xiàn)趕超。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)龍頭股政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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