本月觀點(diǎn)：受益于穩(wěn)地產(chǎn)政策發(fā)力、房企沖刺中報(bào)業(yè)績(jī)，6月樓市概念股成交及房企銷售環(huán)比改善；但當(dāng)前購買力及行業(yè)信心不足，短期內(nèi)基本面仍面臨較大下行壓力，預(yù)計(jì)下半年政策仍將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)，各地加緊落地救市政策組合拳，帶動(dòng)樓市逐步企穩(wěn)。個(gè)股建議優(yōu)選銷售、投資占優(yōu)，率先受益行業(yè)復(fù)蘇的高信用企業(yè)，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)等。多元化方面，受7月銷售再度走弱，部分民企信用擔(dān)憂升溫影響，近期物管板塊大幅調(diào)整，我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)物管成長(zhǎng)性仍存，短期深蹲后已具備中長(zhǎng)期投資價(jià)值，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。

 

    政策：政策延續(xù)偏松態(tài)勢(shì)，救市政策組合拳仍需加快落地。6月涉房類政策共41項(xiàng)，偏松類政策37項(xiàng)，單月無涉房龍頭股偏緊類政策出臺(tái)。多地推行“房票”安置，加速去庫存，降首付、松限購延續(xù)。盡管上半年樓市寬松政策較為密集，但力度及成效仍顯不足，下半年各地仍需加緊落地救市政策組合拳，引導(dǎo)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇。

 

    資金：社融數(shù)據(jù)反彈強(qiáng)勁，房企融資環(huán)比上升。6月M2增速環(huán)比升0.3pct，社融存量增速環(huán)比升0.3pct，新增居民中長(zhǎng)期貸款環(huán)比多增3120億元，社融數(shù)據(jù)反彈強(qiáng)勁。房企融資邊際改善，但近期多家出險(xiǎn)房企相繼實(shí)質(zhì)性違約并債務(wù)展期，短期高壓房企資金環(huán)境仍難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

 

    樓市：成交數(shù)據(jù)環(huán)比改善顯著，穩(wěn)樓市政策初見成效。6月房企沖刺中報(bào)業(yè)績(jī)，加大推盤及營銷力度，疊加政策持續(xù)寬松及疫情逐步得到控制，成交數(shù)據(jù)環(huán)比改善顯著；重點(diǎn)50城新房月日均成交環(huán)比升72.2%，重點(diǎn)20城二手房月日均成交環(huán)比升34.8%，百城住宅價(jià)格連續(xù)5個(gè)月環(huán)比回升，上漲城市數(shù)量較上月增加5個(gè)。

 

    地市：成交量?jī)r(jià)齊升，土拍城市區(qū)域間冷熱分化。6月多地開啟二輪土拍，土地成交量?jī)r(jià)齊升，百城土地成交建面、土地成交均價(jià)環(huán)比升30.8%、26.1%。政策持續(xù)釋放積極信號(hào)以及土拍規(guī)則做出調(diào)整放寬，從當(dāng)前已經(jīng)完成二輪土拍的城市看，整體熱度較首輪保持平穩(wěn)，但城市間、區(qū)域間冷熱分化。

 

    房企：百強(qiáng)房企銷售環(huán)比回暖，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。6月房企積極推盤及營銷去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)，單月銷售環(huán)比大幅改善，百強(qiáng)房企6月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積環(huán)比升60.1%、24.3%。隨著二輪集中供地陸續(xù)開啟，6月50強(qiáng)房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售概念股面積比環(huán)比升4.7pct、13.7pct，50強(qiáng)房企中僅濱江、保利等15家房企參與拿地，預(yù)計(jì)短期拿地房企仍將主要以穩(wěn)健型央國企、優(yōu)質(zhì)民企以及城投平臺(tái)公司為主。

 

    板塊表現(xiàn)：6月申萬地產(chǎn)板塊上漲5.61%，跑輸滬深300（9.62%）；截至2022年7月20日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）11.8倍，估值處于近五年76.6%分位。上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為建業(yè)地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲(chǔ)不足而遭受沖擊，將對(duì)行業(yè)銷售、開工、投資龍頭股等產(chǎn)生負(fù)面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價(jià)換量，將帶來部分前期高價(jià)地減值風(fēng)險(xiǎn)；3）政策呵護(hù)力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時(shí)間超出預(yù)期，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

 

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