6月銷售環(huán)比大幅 改善，累計(jì)同比降幅收窄。6 月銷售金額1.77 萬(wàn)億，環(huán)比+68.2%，單月同比-20.8%，降幅比5 月收窄16.9pct，1-6 月累計(jì)銷售金額6.61 萬(wàn)億，同比-28.9%，降幅比上月收窄2.6pct。銷售環(huán)比大幅改善，我們?cè)诎購(gòu)?qiáng)房企概念股銷售數(shù)據(jù)解讀中已經(jīng)分析四大原因：疫情解封后需求補(bǔ)償釋放，在半年度關(guān)口房源供應(yīng)提振，房企沖刺半年度銷售、采取各種營(yíng)銷手段，今年3 月以來(lái)政策加碼、不斷向市場(chǎng)傳導(dǎo)。從趨勢(shì)上來(lái)看，銷售年內(nèi)累計(jì)同比的底部已經(jīng)確認(rèn)，7-8 月作為傳統(tǒng)銷售龍頭股淡季（過去十年7 月環(huán)比回落幅度在-30%，8 月則環(huán)比持平），是觀察是否反彈的重要窗口期。從7 月前14 天的高頻銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，我們統(tǒng)計(jì)的32 城新房成交面積同比6 月同期+3.0%，我們監(jiān)測(cè)的16 城二手房成交面積同比6 月同期+16.8%，7 月上旬銷售回暖的趨勢(shì)依然在保持，但由于上中下旬的成交動(dòng)能和基數(shù)存在差異，銷售龍頭股趨勢(shì)還需進(jìn)一步觀察。

 

    6 月土地成交同比降幅依然較大，部分優(yōu)質(zhì)民企和混合制企業(yè)參與度提高。6 月土地成交價(jià)款654 億元，環(huán)比+50.9%，單月同比-65.1%，累計(jì)同比-46.3%。6 月中指院300 城土地出讓金4243 億元，環(huán)比112.6%，同比-34%，累計(jì)土地出讓金1.19 萬(wàn)億，累計(jì)同比-54.5%。6 月22 城共成交201 宗地，總成交金額為2339.3 億元，環(huán)比+71.21%，同比-37.01%；央企拿地?cái)?shù)量占比12%（環(huán)比下降4pct），地方國(guó)企占比20%（環(huán)比持平），地方城投占比30%（環(huán)比下降19pct），民企占比36%（環(huán)比上升24pct），混合制企業(yè)占比2%（環(huán)比上升1pct）。

 

    新開工、竣工、在施工面積環(huán)比改善，同比降幅較上月走闊。6 月開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積1.48 億平，環(huán)比+24.4%，單月同比-45.1%，降幅比上月擴(kuò)大3.2pct，1-6 月累計(jì)新開工面積6.64 億平，累計(jì)同比-34.4%，降幅較上月擴(kuò)大3.9pct。6 月房屋竣工面積0.53 億平，環(huán)比+58.3%，單月同比-40.7%，1-6 月累計(jì)竣工面積2.86 億平，累計(jì)同比-21.5%，降幅比上月擴(kuò)大6.2pct。6 月在施工面積84.88 億平，環(huán)比5 月增加1.73 億平（+2.1%），同比去年6 月下降2.45 億平（-2.8%），降幅較5 月擴(kuò)大1.8pct。

 

    開發(fā)投資額累計(jì)降幅進(jìn)一步走闊。6 月商品房開發(fā)投資完成額1.68 萬(wàn)億，環(huán)比+24.7%，單月同比-9.4%，降幅較上月走闊1.6pct，累計(jì)同比-5.4%，降幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.4pct；由于今年以來(lái)土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購(gòu)置費(fèi)增速，同時(shí)今年以來(lái)施工面積和新開工面積同比數(shù)據(jù)不斷下滑，帶動(dòng)施工投資同比下行。

 

    定金預(yù)收款和銀行按揭款隨銷售金額大幅改善。6 月房企到位資金1.64 萬(wàn)億，環(huán)比+38.4%，單月同比-23.6%，降幅較上月收窄9.8pct，累計(jì)同比-25.3%，降幅基本持平。

 

    房?jī)r(jià)整體同比降幅進(jìn)一步走闊，成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市仍有進(jìn)一步寬松的可能。6 月70 個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比-0.1%，同比-1.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.5pct；其中一線環(huán)比+0.5%，同比+3.3%；二線環(huán)比+0.1%，同比-0.2%；三線環(huán)比-0.3%，同比-2.8%。

 

    我們認(rèn)為，未來(lái)對(duì)于一些成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市仍將進(jìn)一步釋放寬松政策，但對(duì)于購(gòu)房需求具備堅(jiān)實(shí)支撐的一線城市核心區(qū)不具備寬松基礎(chǔ)。

 

    投資建議：6 月全國(guó)商品房概念股銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)68.2%，但從銷售、拿地、新開工、竣工、資金龍頭股等單月同比數(shù)據(jù)來(lái)看，仍有-20%至-50%的降幅，行業(yè)正處于艱難、溫和的復(fù)蘇通道，實(shí)質(zhì)性回穩(wěn)還需寬松政策持續(xù)引導(dǎo)成交改善，未來(lái)成交偏弱的二線和強(qiáng)三線仍有進(jìn)一步寬松可能。7 月高頻龍頭股數(shù)據(jù)顯示，32 城新房成交面積環(huán)比+3.2%，16 城二手房成交面積環(huán)比-1.6%，7 月上旬銷售回暖的趨勢(shì)依然在保持，但需要關(guān)注近期部分房企展期或違約頻發(fā)、停工和延期交付造成停貸傳聞對(duì)購(gòu)房者信心的影響，以及部分地區(qū)新冠疫情防控形勢(shì)再度嚴(yán)峻帶來(lái)的影響。整體來(lái)看，2022 年上半年GDP 初步核算同比增長(zhǎng)2.5%，降幅較一季度收窄2.3pct，上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成額同比-5.4%，降幅較上月進(jìn)一步走闊1.6pct，在下半年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)預(yù)期下，房地產(chǎn)政策寬松環(huán)境預(yù)計(jì)全年持續(xù)，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房概念股企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部央國(guó)企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，未來(lái)隨著優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企融資、銷售、拿地逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A、新城控股；H 股建議關(guān)注中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房?jī)r(jià)過快反彈造成政策兩難；國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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