公募REITs 試點加速，國內(nèi)第二單保租房公募REIT 項目通過2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設概念股力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發(fā)展住房租賃市場”已成為建設房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產(chǎn)投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國內(nèi)首單保租房REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門保租房概念股REIT 再獲批。保租房REIT乘風起航利于拓寬住房租賃企業(yè)直接融資渠道，促進存量資產(chǎn)向運營升維轉型，助力租賃物業(yè)證券化產(chǎn)品實現(xiàn)資產(chǎn)管理完整閉環(huán)。

 

    中金廈門保租房REIT 當前投資回報良好，并具有持續(xù)經(jīng)營能力及較好增長潛力1.地理位置來看，中金廈門保租房REIT 底層項目為位于福建廈門集美區(qū)的兩項保障性租賃住房，即園博公寓與珩琦公寓。兩個項目周邊分別具備相對優(yōu)異的教育及產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件，公共交通較為便利，配套設施完善，有較大的潛在租房龍頭股需求。

 

    2.出租情況來看，為符合目標客群需求，兩所公寓均以小戶型及短期租約為主。

 

    截至2022M3，兩個項目均已處于飽和運營狀態(tài)，平均出租率達99.29%，平均租金單價為31.56 元/平/月，平均等待入住租戶排號超2000 號，租客需求旺盛。

 

    3.盈利情況來看，基礎設施項目雖運營未滿3 年，但已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 

    兩家項目公司于2020、2021 年及2022 年1-3 月合計營收分別為44.67 萬元、4200.35 萬元、1686.93 萬元；毛利率為-798.85%、56.11%、67.56%。除2020年因新投入運營導致毛利為負外，后續(xù)營收因出租率走高而呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。

 

    4.資產(chǎn)所在市場來看，近年來廈門集美區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢帶來常年凈人口流入；而同時廈門較高的住宅銷售價格為保租房市場的需求發(fā)展奠定了堅實基礎。當前集美區(qū)域租賃住房市場供給尚不能滿足租房群體需求，兩個保租房項目具備小戶型低租金特點，供給兼具高質(zhì)量與可支付性；同時，與市場化租賃住房相比，基礎設施項目在常態(tài)化配租階段接近滿租，一定程度上緩解了同業(yè)競爭導致的利益沖突情況。

 

    在定價合理的情況下，中金廈門保租房REIT 能夠為投資者提供良好的回報截至2022 年3 月31 日，中金廈門保租房概念股REIT 底層資產(chǎn)組合估值合計12.14億元，平均估值單價6114.21 元/平方米。根據(jù)相關假設前提下基礎設施項目現(xiàn)金流測算，預計2022 年4-12 月及2023 年度REIT 項目可供分配金額分別為39.1百萬元及51.9 百萬元；對應凈現(xiàn)金流分派率可達4.27%（年化）及4.28%。

 

    投資建議：我國保租房公募概念股REIT 再發(fā)力，利于引導市場由高周轉快開發(fā)向存量運營升維轉型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs 產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續(xù)有望迎來REITs 試點范圍進一步向房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領域放開。關注REITs 發(fā)展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注存量資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、發(fā)行人（管理人）主體優(yōu)質(zhì)可靠的標的。建議關注萬科A/萬科企業(yè)，中國金茂、新城控股、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)龍頭股。

 

    風險分析：市場租金短期內(nèi)下降風險，租賃集中到期風險，租賃需求改善風險，土地使用權續(xù)期風險。

 

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