核心摘要

 

    　　本次竣工概念股問題核心在資金鏈修復(fù)，信心的修復(fù)，房地產(chǎn)居民端融資寬松或擴(kuò)大到居民和企業(yè)端，預(yù)計(jì)前期并購貸款、四大AMC 資產(chǎn)盤活等舉措或進(jìn)一步擴(kuò)大，進(jìn)一步的穩(wěn)地產(chǎn)政策舉措可期，房地產(chǎn)企業(yè)流動性壓力或緩解。

 

    　　去年以來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露，房地產(chǎn)的尾部風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，市場和銀行股龍頭股對房地產(chǎn)的悲觀情緒逐步釋放。本次事件促發(fā)了，今年以來對于穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不足的擔(dān)憂情緒的釋放，估值定價(jià)方面風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)充分或過度暴露。

 

    　　等待情緒緩解，風(fēng)險(xiǎn)暴露、悲觀情緒往往是更好的買點(diǎn)。此外，經(jīng)濟(jì)修復(fù)持續(xù)，未來仍有空間。重申推薦優(yōu)質(zhì)區(qū)域銀行，成都銀行概念股、江蘇銀行、常熟銀行、杭州銀行等。

 

    　　已經(jīng)發(fā)生停工導(dǎo)致按揭受到影響程度非常有限已經(jīng)公告銀行中，6 家公告停貸影響金額合計(jì)31 億元，這6 家2021 年年底按揭貸款合計(jì)16.63 萬億元，占比0.019%。總量和占比都很小，影響非常有限。

 

    　　按揭和竣工“極限”情況下風(fēng)險(xiǎn)亦可控，且前期房地產(chǎn)政策已持續(xù)趨松第一，針對市場擔(dān)心，我們以未竣工項(xiàng)目均受到影響為極限情況，粗略測算下可能影響。參考克而瑞研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021 年末，24 個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市尚未交付的項(xiàng)目總建面約2468 萬平方米，占2021 年商品住宅成交總面積比重達(dá)到10%，假設(shè)10%可能受到影響，零售和對公合計(jì)可能影響占總貸款約0.89%。第二，目前整個(gè)行業(yè)撥備覆蓋率200.7%，不良率1.69%，即便是極限情況下，相對影響亦可控。上述測算僅是極限情況下，參考日本情況，相關(guān)融資遠(yuǎn)不會全部損失，實(shí)際損失會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)測算。并且國內(nèi)本次房企主要是流動性問題，非資不抵債，且本次市場主要在中部地區(qū)部分城市，而非規(guī)模占比更高的核心一二線城市。第三，這種情況或不可能發(fā)生，前期房地產(chǎn)融資增速放緩但并未全面停貸，按揭投放積極，且當(dāng)前穩(wěn)地產(chǎn)政策方向早已轉(zhuǎn)向，針對資金鏈概念股和資產(chǎn)流轉(zhuǎn)癥結(jié)問題，已推出并購貸款和四大AMC。

 

    　　按揭方面，極限情況可能影響貸款占比0.31%。首先，考慮近年未竣工影響按揭，應(yīng)該用新增按揭而非存量按揭。參考1 季度信貸投向報(bào)告，個(gè)人購房貸款38.84 萬億元，占比人民幣貸款19.3%，按年底余額相減，2021 年和2020 年新增8.25 萬億元，這里面包含新房概念股和二手等有已經(jīng)提前還款等的影響，占比按揭貸款21.2%，相當(dāng)于全部人民幣貸款4.1%（以1 季度為基數(shù)）。為剔除二手和還款影響，我們參考房地產(chǎn)開發(fā)概念股資金來源其他資金中2020 年和2021 年的個(gè)人按揭貸款合計(jì)6.24 萬億元，這兩年新增相當(dāng)于個(gè)人住房貸款的16.1%，相當(dāng)于全部人民幣貸款3.1%（以1 季度為基數(shù)）。大約相當(dāng)人民幣貸款0.31%。對公房地產(chǎn)融資，極限情況可能影響貸款占比0.58%。竣工問題的另一部分是房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及部分非標(biāo)等，當(dāng)房屋銷售按揭放款后，會分階段償還開發(fā)貸款等，所以通過個(gè)人按揭+開發(fā)貸款來測算可能極限的影響。按央行公布的房地產(chǎn)貸款扣除個(gè)人購房和保障住房一季度9.74 萬億元，占人民幣貸款4.8%，同樣假設(shè)10%的貸款可能受到影響，那么受影響部分為0.97 萬億元，占人民幣貸款0.48%；如果假設(shè)表外部分為表內(nèi)20%，則合計(jì)受影響部分當(dāng)于貸款的0.58%。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)大幅下行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)。

 

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