事件：6 月16 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2022 年5 月份70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》公告。

 

    　　房價總體處下行通道，新房強于二手房龍頭股，高能級城市更有韌性。環(huán)比數(shù)據(jù)方面，2022年5 月，全國70 大中城市概念股新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降城市有43 個，比上月減少4個；其中一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2 個百分點；二線城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3 個百分點；5 月，70 個大中城市中二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市有53 個，比上月增加3 個。其中一線城市二手住宅銷售概念股價格環(huán)比由上月上漲0.4%轉(zhuǎn)為持平；二線城市環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.

 

    　　2 個百分點。

 

    　　同比數(shù)據(jù)方面，5 月，70 個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有46 個和57 個，比上月分別增加7 個和1 個；分城市能級看，表現(xiàn)與環(huán)比趨同，總體上呈現(xiàn)一線城市較強，二線城市有韌性，三線城市偏弱的趨勢。

 

    　　單月銷售環(huán)比改善，轉(zhuǎn)化率仍需提高。15 日，統(tǒng)計局發(fā)布了1-5 月房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)，雖然前5 個月銷售降幅持續(xù)擴大，但單月銷售環(huán)比量價齊升，5 月商品房銷售面積1.10億┫，銷售額1.05 萬億，分別環(huán)比增長25.8%和29.7%，銷售均價9615 元/┫，環(huán)比增長3.1%。

 

    　　統(tǒng)計局的全國銷售數(shù)據(jù)與房價概念股數(shù)據(jù)互相印證：整體而言當前樓市的銷售量價依舊在底部，單月環(huán)比有所改善，市場信心正逐漸恢復，新房表現(xiàn)好一些，二手房偏弱，同時低能級城市的量價下行壓力依然較大。企業(yè)微觀層面看：5 月及6 月初的案場看房數(shù)量明顯上升，但轉(zhuǎn)化率依舊偏低，導致去化率停留在低位，潛在購房者觀望情緒濃厚，而這也讓房企在推盤端延續(xù)偏謹慎態(tài)度。

 

    　　政策繼續(xù)寬松，有望推動基本面復蘇。上周，多地進一步出臺房地產(chǎn)寬松政策：合肥加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，提高對優(yōu)質(zhì)建筑企業(yè)的授信額度；四川內(nèi)江多孩家庭購買二套房首付最低兩成，最高補貼2.4 萬元；重慶公積金貸款單筆最高可貸80 萬元，首套房首付最低兩成；杭州無房職工家庭首次購房公積金最高可貸120 萬元。數(shù)據(jù)上看，此前出臺多項政策扶持的城市確實呈現(xiàn)出成交量價改善的趨勢，當前行業(yè)基本面依舊較為脆弱，且近期高頻數(shù)據(jù)下的行業(yè)復蘇也呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性行情而非全局改善，因而政策面的繼續(xù)寬松是給市場增強信心，讓行業(yè)真正實現(xiàn)復蘇的必要條件。

 

    　　投資建議：我們認為當前高頻數(shù)據(jù)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的回暖，但總量數(shù)據(jù)沒有出現(xiàn)實質(zhì)性改善。

 

    　　預計隨著政策的持續(xù)寬松，供需兩端共同改善將逐步驅(qū)動房地產(chǎn)復蘇，板塊概念股機會逐漸從政策預期過渡至基本面改善，具備拿地與推盤能力的頭部房企將更受益于競爭格局與土地市場改善，實現(xiàn)銷售規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量的雙重反轉(zhuǎn)。持續(xù)推薦三條主線：1）前期利空概念股出盡、受益于集中供地政策優(yōu)化的困境反轉(zhuǎn)企業(yè)：萬科A；2）競爭格局持續(xù)改善下的龍頭房企：綠城中國、保利發(fā)展；3）高評級的穩(wěn)健經(jīng)營民企：濱江集團、旭輝控股集團。

 

    　　風險提示：融資環(huán)境收緊超預期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時。

 

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