本報告導(dǎo)讀：

 

    本月銷售下滑底部探明，預(yù)計接下來的復(fù)蘇將出現(xiàn)非常明顯的區(qū)域分化，也表現(xiàn)在房企拿地概念股偏好上，從行業(yè)層面看，資產(chǎn)荒邏輯將在3 季度演繹，同時政策博弈機會仍在。

 

    摘要：

 

    銷售下滑底部 探明，預(yù)計復(fù)蘇力度將呈現(xiàn)明顯分化。本月重點房企銷售龍頭股面積同比下滑52.9%、銷售金額同比下滑51.5%，較上月回升0.6、3.1pcts，底部區(qū)域探明。疫情對判斷銷售復(fù)蘇力度有一定干擾，但房企端數(shù)據(jù)仍弱于統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，反映復(fù)蘇微觀基礎(chǔ)仍弱。當前政策放松空間仍存在，而從最終效果預(yù)判，核心一二線城市的新房二手房都有上行動力，但很難帶動三四線城市，因為過去房企在一二線城市土地市場過熱的情況下下沉低能級城市的邏輯不再。2021 年上半年的樓市火熱中早已存在區(qū)域分化的先兆，本輪的復(fù)蘇，區(qū)域分化將更為明顯，甚至部分核心城市的遠郊盤也難以受益。

 

    土地市場仍然疲弱，房企風險偏好只局限于高能級城市核心地塊。

 

    市場一直擔心土地市場的下行帶來供給不足，但實際情況是房企仍不愿拿地，而且并非來自于杠桿問題，更多的是對去化需求的擔心。房企過量土儲仍可保障未來1-2 年的開發(fā)， 2021 年集中供地開工率遠低于歷年，也可作為驗證。而近期地價的下行，將強化房企少囤地的偏好，考慮到總體資金量的不足，預(yù)計未來房企仍將聚焦核心城市核心地塊，這也導(dǎo)致住宅需求復(fù)蘇的聚焦而非外溢。

 

    雖然對于房企融資政策有一定放松，但是缺少影子銀行，政策效果大幅弱化。國央企融資限制少，但是多數(shù)國央企仍處于防風險、去土儲階段，較低的風險偏好也限制大幅拿地。而民企負債，對金融機構(gòu)而言屬于高風險資產(chǎn)，正規(guī)金融機構(gòu)難以配置，過去該部分需求由影子銀行作為中介去承擔，而且歷史上的融資好轉(zhuǎn)最領(lǐng)先的就是影子銀行。當前缺少影子銀行導(dǎo)致流動性過度聚集于低風險資產(chǎn)，而地產(chǎn)行業(yè)難有起色。本月房企公開市場融資同比改善，但絕對額下滑，民企融資支持政策力度有限，總體仍疲弱。

 

    布局資產(chǎn)荒，博弈穩(wěn)信用，推薦持有穩(wěn)定現(xiàn)金流實物資產(chǎn)的公司、以及二線國央企。市場對地產(chǎn)的關(guān)注從增速見底過渡到復(fù)蘇力度上，從而真實需求及政策效果的證實或者證偽將在三季度顯現(xiàn)。本輪復(fù)蘇分化將是常態(tài)，從全國層面仍將是偏弱，資產(chǎn)荒邏輯將在三季度演繹。

 

    而本輪資產(chǎn)荒中，to B 端的資產(chǎn)將優(yōu)于to C 端的資產(chǎn)，尤其是一線城市龍頭股核心區(qū)位寫字樓以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)，其主要面向抗風險能力強的B 端大客戶，推薦金融街、中新集團。另外，需求端政策仍將不斷發(fā)力，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標的，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份龍頭股，同時繼續(xù)推薦萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口等一線國央企。

 

    風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

 

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