銷售龍頭股：銷售企穩(wěn)信號(hào)明確，低基數(shù)效應(yīng)下7月有望好轉(zhuǎn)。2022年5月商品房銷售面積1.1億方，同比-32%，降幅較上月收窄7pp，銷售額1.1萬(wàn)億元，同比-38%，降幅較上月收窄9pp，32城7日移動(dòng)平均銷售面積自6月初開始呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)�；嘏�原因一方面是近期政策刺激作用開始顯現(xiàn)，另一方面也受節(jié)假日（五一及端午節(jié)）期間促銷活動(dòng)及推盤力度加大的拉動(dòng)。但部分城市數(shù)據(jù)中包含非市場(chǎng)性因素（疫情等），市場(chǎng)并未發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。目前購(gòu)房者仍普遍存在能否安全交房、房?jī)r(jià)是否下跌、月供償還能力不足等擔(dān)憂，預(yù)計(jì)下半年仍處于筑底企穩(wěn)階段。全年銷售面積預(yù)計(jì)在15%-25%左右，從供應(yīng)量來(lái)看，去年集中供地的2億多平方可能會(huì)延后至三四季度集中上市，另一方面去年7月份后市場(chǎng)開始下行，低基數(shù)效應(yīng)下跌幅有望進(jìn)一步收窄。

 

    　　土地：土拍市場(chǎng)低迷，國(guó)央企拿地概念股占比超七成。與2021年第三輪土拍相比，2022年首輪供地土地溢價(jià)率有所提高，但整體仍處于低位，僅深圳、合肥、廈門、杭州、寧波等少數(shù)城市土地溢價(jià)率超過(guò)5%。首批土拍城市中天津和濟(jì)南的流拍率高達(dá)83%和47%，僅少數(shù)城市未出現(xiàn)流拍，城投托底依然明顯。土拍市場(chǎng)冷熱分化，國(guó)央企是拿地主力，2022年1-5月份，全口徑金額TOP50企業(yè)拿地金額中，國(guó)央企占比高達(dá)74%，國(guó)央企是拿地主力。房企拿地規(guī)模整體下降幅度大，從1-5月拿地金額TOP100房企來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地?cái)?shù)量?jī)H占到34%。

 

    　　資金：房企融資規(guī)�？s減，6-8月迎來(lái)年內(nèi)第二次償債高峰。2022年1-5月房企信用債累計(jì)發(fā)行1977.5億元，較去年同期同比下降29.2%。房企違約事件對(duì)房企債務(wù)發(fā)行規(guī)模產(chǎn)生了較強(qiáng)的負(fù)面影響，國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模長(zhǎng)期低于每月500億元。海外債發(fā)行陷入困境，2022年1-5月房企海外債共發(fā)行168.8億元，同比下降89.61%。2022年7-12月信用債到期規(guī)模3045億元，海外債到期規(guī)模1757億元，房企下半年平均每月到期債務(wù)超過(guò)800億。6-8月為年內(nèi)第二次償債高峰，月均到期金額超過(guò)千億，償債壓力依然普遍存在。

 

    　　政策：本輪房地產(chǎn)政策仍有寬松空間。本輪貨幣政策平穩(wěn)，降息降準(zhǔn)頻率和幅度均不及2008年，且財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的針對(duì)性不強(qiáng)。需求端政策因城施策，各省市自主性較強(qiáng)，與2008年相比力度較弱，供給端政策已釋放積極信號(hào)，具體落實(shí)有待進(jìn)一步優(yōu)化。

 

    　　2021、2022Q1房企業(yè)績(jī)普遍下滑，未來(lái)有望逐步修復(fù)。行業(yè)歸母凈利潤(rùn)自2017年起基本呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，2021年同比下降83%，業(yè)績(jī)下滑主要包括行業(yè)結(jié)算毛利率下降、資產(chǎn)減值損失增加、少數(shù)股東損益增加三大原因。未來(lái)業(yè)績(jī)有望逐步修復(fù)：1）優(yōu)質(zhì)房企市占率提升：自2022年年初起，頭部房企銷售市場(chǎng)占有率保持上升態(tài)勢(shì)，2022年5月累計(jì)銷售金額TOP10的房企在百?gòu)?qiáng)中占比達(dá)40.7%，同比+10pp，2022年1-5月頭部房企累計(jì)新增土地貨值TOP10的房企市占率達(dá)42.8%，同比+3.6pp；2）毛利率修復(fù)：2021年下半年以來(lái)土地溢價(jià)率持續(xù)下降，年末降至2.5%，處在絕對(duì)的歷史低位，政府采取部分讓利措施吸引房企競(jìng)拍，房企利潤(rùn)空間擴(kuò)大；3）費(fèi)用率下降，權(quán)益比提升：重點(diǎn)房企2021年管理費(fèi)率集中于3.0%附近，部分房企有進(jìn)一步壓縮的空間，未來(lái)房企的發(fā)展模式由以往的沖規(guī)模轉(zhuǎn)為注重盈利質(zhì)量的高質(zhì)量發(fā)展，且優(yōu)質(zhì)房企資金相對(duì)充足，權(quán)益占比有望企穩(wěn)回升。

 

    　　板塊邏輯逐漸由政策博弈轉(zhuǎn)價(jià)投。前期地產(chǎn)概念股行情主要是博弈行情，博弈行情當(dāng)前已明顯結(jié)束，板塊邏輯應(yīng)向基本面轉(zhuǎn)換，可關(guān)注開發(fā)龍頭、物管龍頭。個(gè)股推薦：1）房企：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、天健集團(tuán)、南山控股；2）物企：碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)銷售恢復(fù)不及預(yù)期；政策放松力度不及預(yù)期；行業(yè)現(xiàn)金流狀況不及預(yù)期。

 

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