核心觀點

 

    本周新房、二手房龍頭股成交量環(huán)比均由負轉正，同比降幅均有所收窄；從結構上來看，一、二線城市新房和二手房環(huán)比均有所回暖，同比降幅也有所收窄。本周43 個城市新房成交套數為3.2 萬套，環(huán)比上升0.8%（前值：-3.0%），同比下降46.2%（前值：-49.8%）；其中，17 個大中城市新房成交套數為2.2 萬套，環(huán)比上升4.5%，同比下降43.8%；一、二、三線城市新房成交套數環(huán)比增速分別為24.0%、6.9%、-21.2%（前值：37.9%、-12.5%、27.4%），同比增速分別為-38.8%、-43.3%、-51.5%（前值：-43.3%、-50.6%、-46.6%）。15 個城市二手房成交套數為1.4 萬套，環(huán)比上升29.0%（前值：-14.6%），同比下降20.5%（前值：-38.6%）；其中，11 個大中城市二手房成交套數為1.2萬套，環(huán)比上升31.4%，同比下降18.6%；一、二、三線城市二手房成交套數環(huán)比增速分別為17.8%、46.9%、-31.2%（前值：-6.2%、-16.0%、-21.5%），同比增速分別為-45.6%、-4.3%、-25.5%（前值：-57.3%、-29.6%、-3.0%）。

 

    新房庫存量、去化周期相比上周均有所上升。15 個城市新房庫存套數為109.8 萬套，環(huán)比上升2.0%，去化周期為21.2 個月，環(huán)比上升0.3 個月；其中，8 個大中城市新房庫存套數59.1 萬套，環(huán)比上升1.9%，去化周期為15.9 個月，環(huán)比上升0.2 個月；一線城市新房庫存量28.0 萬套，環(huán)比上升0.4%，去化周期18.5 個月，環(huán)比上升0.1 個月，二線城市新房庫存量20.5 萬套，環(huán)比減少0.1%，去化周期為16.2 個月，環(huán)比與上周相比無明顯變化，三線城市新房庫存套數為10.6 萬套，環(huán)比上升10.4%，去化周期11.3 個月，環(huán)比上升0.8 個月。

 

    整體土地市場較上周相比量跌價升，土地溢價率有所下降。百城成交全類型土地數量為 329 宗，環(huán)比下降 22.6%，同比下降 51.0%；成交土地規(guī)劃建筑面積為 2293 萬平方米，環(huán)比下降 10.8%，同比下降 57.9%；成交土地總價為 1254 億元，環(huán)比提升 155.7%，同比下降35.2%；成交土地樓面均價為 5470 元/平方米，環(huán)比上升 186.7%，同比上升 60.6%； 百城成交土地溢價率為 3.13%， 環(huán)比下降14.7%，同比下降 60.5%。

 

    房企國內債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比、同比均有所下降。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為70.81 億元，同比減少 66.1%（前值92.9%），環(huán)比減少65.3%；總償還量為65.46 億元，同比減少20.6%（前值：-24.7%），環(huán)比減少31.4%；凈融資額為5.35 億元。其中國企國內債券總發(fā)行量為70.81 億元，同比減少59.0%（前值：170.6%），環(huán)比減少63.2%；總償還量為33.79 億元，同比減少16.3%（前值：16.1%），環(huán)比減少27.6%；凈融資額為37.01 億元。民企本周未發(fā)行國內債券；總償還量為31.67 億元，同比減少24.7%（前值-43.6%），凈融資額為-31.67 億元。

 

    投資建議

 

    5 月居民中長期貸款環(huán)比改善，5 月份人民幣貸款增加1.89 萬億元，同比多增3920 億元。其中居民概念股中長期貸款增加1047 億元，較4 月（-314 億元）有所改善，我們認為隨著5 月央行先后下調首套房貸利率下限和5 年期LPR，后續(xù)信貸寬松較為逐步落位。本周，上海完成首次集中土拍，36 宗地全部成交。本次競拍取消“招掛復核打分入圍”規(guī)則，同時監(jiān)管資金的要求從原來最高至起拍價的130%降至110%，允許受讓人延期或分期繳付出讓金，建立前期審批綠色通道。經歷疫情沖擊和土拍延期，上海首輪土拍延續(xù)“零流拍”，總出讓金達835 億元，較去年第三輪集中土拍增長78%，創(chuàng)集中供地以來單批次出讓金新高，成交總建面達425 萬方；19 宗地為底價成交（占比53%），封頂成交率達33.3%，與去年第三輪持平；整體平均溢價率為3.5%，較去年第三批集中土拍提升0.6 個百分點；獲地企業(yè)八成為央國企，其中招商蛇口概念股成為本輪土拍最大買家，以獨立及聯合體方式拿地4 宗，成交金額達169.4 億元。整體來看，一線核心土地市場的韌性反映出其真實需求對基本面的良好支撐，有望帶動市場信心恢復。

 

    我們認為隨著疫情防控態(tài)勢好轉，地方概念股寬松政策正在逐步向市場傳導，建議持續(xù)關注地產板塊機會。我們建議關注四條主線：1）全國化布局的央國企龍頭房企，在上個階段已獲估值提振，但仍將享受beta 行情帶來的上漲空間：保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、龍湖集團、華潤置地；2）區(qū)域型央國企龍頭和優(yōu)質民企，但現金流和財報質量較好：建發(fā)國際、越秀地產、美的置業(yè)、濱江集團；3）政策更加明朗后可以關注彈性反轉標的：旭輝控股集團、新城控股、碧桂園；4）當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業(yè)板塊：碧桂園服務、旭輝永升服務、保利物業(yè)概念股、中海物業(yè)、新城悅服務。

 

    風險提示

 

    房地產調控持續(xù)升級；銷售超預期下行；融資概念股持續(xù)收緊。

 

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