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房地產(chǎn)市場2022年現(xiàn)狀分析

日期:2022-04-06 20:43:50 來源:互聯(lián)網(wǎng)

2013年9月,A銀行呼和浩特分行為鄂爾多斯某商貿(mào)公司辦理了4億元的經(jīng)營性物業(yè)支持貸款,房地產(chǎn)市場特定資產(chǎn)為該公司名下某百貨商場一層和3~5層,房地產(chǎn)市場貸款用途為該百貨商場的經(jīng)營周轉(zhuǎn)、物資儲(chǔ)備、裝修及置換他行貸款,房地產(chǎn)市場期限為5年,房地產(chǎn)市場利率為人民銀行規(guī)定的對(duì)應(yīng)期限貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,抵押物為上述特定資產(chǎn),房地產(chǎn)市場抵押率為60%,房地產(chǎn)市場按年等額還款,每半年還款一次。該筆貸款在僅正常還款一期后(歸還4000萬元)便出現(xiàn)了違約。

貸款在客戶選擇等方面存在以下明顯的問題:首先,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場已發(fā)生巨大變化,但當(dāng)?shù)胤中袑?duì)市場變化及眼前的風(fēng)險(xiǎn)不夠敏感。從2011年起,房地產(chǎn)市場鄂爾多斯的房地產(chǎn)交易量明顯下滑,多家媒體開始報(bào)道鄂爾多斯康巴什“鬼城”的新聞。2012~2013年,鄂爾多斯的房地產(chǎn)銷售面積不足2011年的一半,房價(jià)暴跌。2011年初,鄂爾多斯房價(jià)平均約為8000元/平方米,但2013年9月辦理本筆業(yè)務(wù)時(shí),房價(jià)下跌至不到4500元/平方米。第二,當(dāng)前電商和網(wǎng)購對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)造成了巨大的沖擊,當(dāng)?shù)胤中袑?duì)此缺乏必要的前瞻性。該商場一層為農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),2~7層分別為日用百貨、土產(chǎn)五金、服裝鞋帽、民族用品、家居超市和餐飲美食等,借款人對(duì)該商場采取“自營+租賃”的經(jīng)營模式,資金回收較慢。同時(shí),受區(qū)域經(jīng)濟(jì)惡化、電商網(wǎng)購沖擊、部分租戶退租以及租金價(jià)格下調(diào)等多方面因素影響,該公司2014年前三季度收入同比下降25%以上,但盡職調(diào)查和審查對(duì)此均未引起足夠的重視。第三,A銀行貸款部分被用于置換他行貸款,用途明顯失當(dāng)。房地產(chǎn)市場A銀行貸款用途過于龐雜,且未約定各部分用途的金額,最終導(dǎo)致其中的2.5億元用于置換他行貸款,存在為他行貸款解套的嫌疑。第四,企業(yè)違約時(shí),A銀行同業(yè)占比明顯過高。截至2014年9月末,房地產(chǎn)市場借款人融資余額為10.26億元,其中A銀行貸款7.7億元,同業(yè)占比從一年前的36%上升到75%;而2013年9月以后,其他各行相繼退出3.9億元。

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