講的主題是“走勢和邏輯，2018年樓市向何方？”。說到邏輯，很多人會覺得：中國樓市大趨勢市還講邏輯嗎？很多人覺得肯定不講邏輯。中國樓市大趨勢過去幾年樓市就沒講過邏輯：為什么樓市的價格漲那么快？為什么租售比這么低，租金這么便宜，房子價格這么高……還有，為什么我買不起樓？這些問題困擾我們很久。中國樓市大趨勢今天來和大家聊聊在當下樓市走勢的背后，是什么樣的邏輯在支撐。其中什么是合理的，而什么又是不合理的。從2016年下半年開始，國家對樓市政策的態(tài)度從鼓勵變成抑制。

到現(xiàn)在為止，政府調(diào)控樓市的政策打壓已經(jīng)有一年多了，各地的限購和管控政策層出不窮。這是第一個基本事實，也就是政府的高監(jiān)管。另一個事實則是自2014年開始，開發(fā)商也好、中國樓市大趨勢專家也好，都在講樓市黃金時代結(jié)束，白銀時代到來。意思就是中國經(jīng)濟增長已經(jīng)到了拐點，樓市的一帆風順的黃金時代已經(jīng)不再。話音未落，2015年開始，樓市到現(xiàn)在已經(jīng)上漲了三年半，所以我們會看到一個非常奇怪的現(xiàn)象，高強度監(jiān)管和黃金時代結(jié)束反而迎來一個超長時間的增長。這是為什么呢？第一個問題：樓市是否在高位？當然現(xiàn)在信息發(fā)達，中國樓市大趨勢大家對樓市的情況已經(jīng)不是太糾結(jié)，但是也有媒體會告訴大家，比如說深圳，深圳的樓價已經(jīng)經(jīng)歷了長達16個月的下跌。我第一次看到的時候也覺得深圳經(jīng)歷很長時間的下跌，但是一共就下跌了幾百塊錢。這是數(shù)據(jù)在造假嗎？我觀察樓市很多年，深圳政府給它一萬個膽子，它也不敢直接造假，那這個直線怎么來的？第一種辦法就是，高價格樓盤暫緩入市。但這個方法有缺陷，你暫緩1個月可以，3個月可以，暫緩一年兩年怎么辦？第二個方式是高價格和低價格一起入市。現(xiàn)在政府還有保障房，只要控制得當，最后成交的平均數(shù)是可控的。甚至還可以將樓盤成交時毛坯和裝修價格分開，來降低樓價。今天來到深圳，也覺得深圳樓價調(diào)控能力很強，是特大城市里唯一一個能調(diào)成直線的。相比之下，中國樓市大趨勢很多城市表現(xiàn)得差很多：比如說百城價格指數(shù)，完全不是直線，還是往上，所以很多城市還需要再繼續(xù)努力。那么接下來的問題就是：又是什么原因?qū)е铝顺�長時間的樓市繁榮？我們一直提醒大家，樓市和股市是不一樣的，樓市的繁榮要考慮兩大方面因素，一個是長期因素，一個是短期擾動。從長期因素來講，還要區(qū)分全局因素，以及局部因素。今天我們把當下行情最重要的4個點抽出來講，包括GDP和利息、土地供給側(cè)、居民限購和投資需求。

GDP長期增長是推動樓市走高的基礎因素，1997年中國GDP總值是7.9萬億，2017年則是82萬億。20年增長了10倍多，這是中國樓市走高的最基礎的因素。這其實是規(guī)律嗎？是的。再看看美國的房屋價格指數(shù)和GDP走勢，大家可以看到，兩者幾乎是同步的。唯一背離是在2008年期間，美國鼓勵中低收入者買房，導致房價快速上漲出現(xiàn)泡沫后破滅。所以，如果房價上漲也會有醞釀泡沫的可能性。中國到目前為止依然沒有可信的住房指數(shù)報告，我們用住房均價來模擬，也能大致看到住房價格和GDP走勢兩者幾乎是同步的。中國還有另外一個現(xiàn)象就是官方的貸款利率偏低，在過去20年，貸款利率低于7%的時間只有13個月。在年化增長13%的經(jīng)濟體里，7%以下的利息是極低的，基本借不到。誰能借到？上市公司，或者國企。但是對于個人來說，買房按揭可以帶給你基準利率為基礎的貸款，而且可能打七折或者八五折。無論如何，按揭提供了個人資產(chǎn)能夠趕上經(jīng)濟增長的幾乎唯一的方式。

聽完本場大家已經(jīng)可以看到一些端倪。第一，市場處于繁榮后期，繁榮后期不是說危機，后面還有很多菜要上，但是主菜已經(jīng)吃掉了，至于能維持多久，大家可留個心。另外，政府掐住供應源頭，樓價在高位長時間徘徊，但是從二線城市搶房角度來看，恐怕這還不是標準的做法。第二，信貸方面，從各家銀行的信貸來說，基本上只有前20的企業(yè)有放款。對于大部分企業(yè)來說，它們的現(xiàn)金流和融資已經(jīng)到了比較緊張的狀態(tài)。這時候我們要考慮一件事情，當頭部企業(yè)銷量過了6千億的時候，這些企業(yè)的庫存一定在高位。沒有高的庫存，不可能每年有三五千億的銷量。但是當你有三五千億銷量和高庫存的同時，意味著你對周期是無法規(guī)避的。你畢竟是一家全國性的企業(yè)。這意味著如果中國的樓市有哪一天突然向下，你是避不掉的。在這個過程中，有一類企業(yè)受到的影響會比較小，就是有一部分人收入是來自于銷售物業(yè)，有一部分是來自于酒店寫字樓商場收租物業(yè)。我們知道，投資收益是比較有限的，但比較平穩(wěn)。如果地產(chǎn)下行周期在3年以內(nèi)，基于長期合約，其投資收益不會受太大影響。但是為什么我們在中國的房地產(chǎn)企業(yè)看到這樣做的企業(yè)非常少呢？因為把資金放在投資性物業(yè)，企業(yè)ROE馬上就會下來，同時因為周轉(zhuǎn)放馬，馬上可能危及企業(yè)的財務安全。不但ROE會下來，企業(yè)的市場排名、市場地位也會下來。所以在這種情況下，你要做這件事情必須滿足兩個要求，一是有錢了再做投資性物業(yè)；二是要慢慢做，放在長期慢慢做，用5年10年時間慢慢去打造地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。從過去時間的角度來看，往這方面走的企業(yè)還是少數(shù)，但將來會更多。同時伴隨樓市轉(zhuǎn)型，會有越來越多的中小房企，慢慢在資金、人才和成本上陷入危機，需要提前注意。