居民部門資產(chǎn)負債表已與住房市場深度融合。房產(chǎn)既是家庭資產(chǎn)的主要載體，也是家庭債務的主要用途。資產(chǎn)負債表個人住房貸款成為居民部門債務的主體部分。住房市場的表現(xiàn)直接影響到居民部門的融資需求和債務水平。如果房價出現(xiàn)快速上漲，資產(chǎn)負債表對個人住房貸款的剛性融資需求和投資性需求均會大幅增加，從而導致個人住房貸款增速失控，資產(chǎn)負債表居民部門杠桿率快速上升。

國際金融危機和歐債危機前，美國、英國、西班牙等國就出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫下個人住房貸款大幅擴張和居民部門杠桿率快速攀升的情形。如果說德國企業(yè)部門杠桿率低依賴于旺盛的出口市場，那么居民部門杠桿率低則依賴于穩(wěn)定的住房市場。德國居民部門債務的主體也是住房貸款。2019年，住房貸款占德國居民部門債務比重達73.3%；資產(chǎn)負債表1998—2017年，這一比重的平均值也達到68.1%。只要有效控制了住房貸款過快膨脹，就能確保居民部門杠桿率的基本穩(wěn)定。德國穩(wěn)定的住房市場（詳見第六章）抑制了居民部門融資需求過度膨脹。過去20年來，德國居民部門住房貸款余額與GDP之比總體上保持了下降態(tài)勢，2019年這一比值為39.3%，分別較1998年和2008年水平下降了3.3個和1.6個百分點。

德國住房市場保持基本穩(wěn)定，與德國審慎的住房金融體系和發(fā)達的住房租賃市場密切相關（詳見第六章）。德國審慎性住房金融體系包括基于MLV進行抵押物價值評估、資產(chǎn)負債表貸款價值比低且以MLV為基準計算貸款價值比、固定利率主導、再融資制度審慎等特征。以固定利率為主導較好地隔離了貨幣政策變動對住房市場的擾動；基于MLV方法進行抵押物價值評估、資產(chǎn)負債表審慎的再融資制度設計、低貸款價值比以及以MLV為基準計算貸款價值比有效地避免了金融和住房市場順周期性疊加，避免了房價上漲與個人住房貸款擴張的螺旋式循環(huán)。此外，資產(chǎn)負債表發(fā)達的住房租賃市場，降低了居民部門的住房購買和住房融資需求，在德國住房市場中發(fā)揮了穩(wěn)定器功能，成為個人住房貸款市場和住房市場穩(wěn)定不可或缺的因素。