房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告-地產(chǎn)企業(yè)的管理密碼
優(yōu)秀地產(chǎn)公司不僅是土地的組合,更是踐行科學(xué)管理的組織體系。時(shí)間沉淀,管理的優(yōu)勢(shì)會(huì)帶來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)健成長(zhǎng)。
從高管理費(fèi)用走向常態(tài)經(jīng)營(yíng)。2018 年以前,持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)和企業(yè)拓展區(qū)域的雄心,都使管理費(fèi)用持續(xù)增長(zhǎng)。我們相信,2019 年之后,主流房企會(huì)不斷優(yōu)化人員,節(jié)約不必要開支,降低管理費(fèi)用率,抵御板塊盈利能力下行的威脅。
從跟投泛化走向綜合激勵(lì)。跟投如果成為員工主要的收入來(lái)源,可能威脅公司的長(zhǎng)期穩(wěn)定。跟投泛化可能意味著公司一線區(qū)域動(dòng)作走樣,可持續(xù)性變?nèi)。尤其在調(diào)整的市況之下,跟投機(jī)制缺陷可能進(jìn)一步暴露。我們認(rèn)為,未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制有望進(jìn)一步現(xiàn)代化,員工利益和公司進(jìn)一步整體綁定。
從區(qū)域權(quán)限過(guò)大到區(qū)域總部均衡。過(guò)去幾年,不少公司面臨區(qū)域權(quán)限過(guò)大的問(wèn)題。
趨勢(shì)來(lái)看,我們認(rèn)為更多企業(yè)有望在總部有否決權(quán)和動(dòng)議權(quán)前提下,發(fā)揮地方主動(dòng)性和積極性,打通融資和拓展決策流程。行業(yè)龍頭的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力也有望提升。
開發(fā)業(yè)務(wù),從考核回款到考核利潤(rùn)。在過(guò)去一段時(shí)間,對(duì)回款和規(guī)模的考核權(quán)重較大,這是因?yàn)槠髽I(yè)尚處于拼規(guī)模,保安全階段。隨著行業(yè)的周期波動(dòng)逐漸被熨平,相信各大公司的考核重心會(huì)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)。我們相信,盡管未來(lái)板塊盈利能力有下降壓力,但龍頭企業(yè)已在管理上有所應(yīng)對(duì)。
新業(yè)務(wù),從開發(fā)視角走向獨(dú)立視角。以商業(yè)地產(chǎn)為例,目前為止,真正成功的商業(yè)地產(chǎn),都是不畏懼高資本開支,聚焦提升團(tuán)隊(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,重視基礎(chǔ)資產(chǎn)盈利能力持續(xù)提升的。過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期現(xiàn)金流平衡,追求“白賺一個(gè)商場(chǎng)”,一般無(wú)法在中長(zhǎng)期取得成功。我們相信,開發(fā)企業(yè)要成功運(yùn)營(yíng)新業(yè)務(wù),其核心要追求業(yè)務(wù)考核的獨(dú)立性,不走開發(fā)的老路。
風(fēng)險(xiǎn)提示:對(duì)薪酬的管控,人員的優(yōu)化,對(duì)地方權(quán)限的調(diào)整,對(duì)考核指標(biāo)的變化,也都有可能在公司內(nèi)部帶來(lái)陣痛,從而影響公司短期的穩(wěn)定。
管理體系會(huì)沉淀為歷史記錄,信用本身將成為估值溢價(jià)的來(lái)源。我們認(rèn)為,優(yōu)秀地產(chǎn)公司不僅是土地的組合,更是踐行科學(xué)管理的組織體系。時(shí)間沉淀之下,管理的優(yōu)勢(shì)會(huì)帶來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)健成長(zhǎng)。我們看好房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司,推薦保利地產(chǎn),龍湖集團(tuán),萬(wàn)科A,世茂房地產(chǎn),華夏幸福和招商蛇口。