事項：

    2019 年11 月21 日，公司發(fā)布《關于發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關聯(lián)交易事項之標的資產(chǎn)過戶完成的公告》，公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關聯(lián)交易之標的資產(chǎn)招商局物業(yè)管理有限公司100%股權的過戶手續(xù)已辦理完成，招商物業(yè)成為公司的全資子公司。

    國信地產(chǎn)觀點：1）公司收購招商物業(yè)，實現(xiàn)了中航與招商物業(yè)兩大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的珠聯(lián)璧合，這是積極響應“國家關于加大推進央企戰(zhàn)略性重組改革”的重大舉措，從而實現(xiàn)資源稟賦的進一步優(yōu)化；2）交易完成后，公司備考物管營收規(guī)模位居已上市物業(yè)管理企業(yè)第一位，在管合約面積規(guī)模進入物管板塊第一梯隊之列；3）財務指標進一步優(yōu)化；4）投資建議：

    資產(chǎn)過戶完成，標志著公司資產(chǎn)整合再向前邁出了實質(zhì)性的一大步，后續(xù)還需要完成——向交易對方發(fā)行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊資本變更、對標的資產(chǎn)過渡期間損益進行專項審計等事項，假設最終于2020 年完成，按擴股后的總股本10.6 億股攤薄，預計2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對應PE 為31/26/23X。

    其中物管業(yè)務2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業(yè)務歸母凈利潤年復合增長率達33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機構物管企業(yè)，具備雙重稀缺性，維持“增持”評級。5）風險：股價短線獲利回吐的風險、資產(chǎn)整合及團隊磨合不達預期的風險。

    評論：

    積極響應國家戰(zhàn)略，資源稟賦再優(yōu)化

    交易完成后招商蛇口將直接加間接持股達到51.16%，成為上市公司的控股股東，實際控制人變更為招商局集團，最終控制人為國務院國資委；中航國際仍為第二大股東，持股比例為12.97%。

    公司收購招商物業(yè)100%股權，實現(xiàn)了中航與招商物業(yè)兩大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的珠聯(lián)璧合，這是國務院國資委積極響應“國家關于加大推進央企戰(zhàn)略性重組改革”的重大舉措，未來有望提質(zhì)增效，提高主業(yè)核心競爭力，集中優(yōu)勢做強做優(yōu)，有利于更好發(fā)揮招商局和中航工業(yè)各自在商辦、中高端住宅管理及機構物業(yè)的優(yōu)勢。

    根據(jù)公司2019 年11 月08 日公告，下一步擬更名為“招商積余”，代碼將變更為“001914”。中國有句古語“積善之家必有余慶”，“積余”在《辭典》里的釋義為積攢起來的剩余財物和資產(chǎn)，“積余產(chǎn)業(yè)運營服務”意為對存量資產(chǎn)的管理、運營及服務等，契合中航善達的戰(zhàn)略及業(yè)務發(fā)展定位�！�1914”代表著招商局于1914 年2 月實行航、產(chǎn)分業(yè)管理，成立“積余產(chǎn)業(yè)公司”，這是招商局集團最早的直屬房地產(chǎn)企業(yè)，也是20 世紀中國最早出現(xiàn)的有案可查的房地產(chǎn)運營公司之一。“1914”對招商局及中國房地產(chǎn)均有著特殊意義，公司下一步的更名極大地彰顯了國家賦予公司的“央企物管旗艦”的戰(zhàn)略定位。

    珠聯(lián)璧合，領跑未來

    截至2018 年末，公司物業(yè)管理業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入37.2 億元，同比增長29.7%；招商物業(yè)實現(xiàn)物業(yè)管理營業(yè)收入28.2億元，同比增長22.8%。截至2019 年6 月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項目613 個，管理面積7634 萬平方米，同比增長37%；招商物業(yè)在管合約面積達7292 萬平方米。公司成功收購招商物業(yè)后，公司2018 年的備考合并物業(yè)管理服務業(yè)務營業(yè)收入約65 億元，位居已上市物業(yè)管理企業(yè)第一位；截至2019 年6 月的在管合約面積將超過1.4 億平方米，進入物管板塊第一梯隊之列。

    財務指標優(yōu)化

    截至2019 年6 月30 日，招商物業(yè)賬面貨幣資金余額0.95 億元，其他應收款中歸集至招商蛇口的資金余額為1.01億元，無銀行借款等有息負債。收購完成后，該等資金并入公司，將進一步增強公司資金實力。近幾年，公司持續(xù)促進戰(zhàn)略及經(jīng)營的轉(zhuǎn)型，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務，融資需求下降，逐步償還銀行借款，資產(chǎn)負債率較低且呈現(xiàn)下降趨勢。 收購完成后，截至2018 年末，公司備考資產(chǎn)負債率由63.1%降低至55.3%；截至2019 年6 月30 日，公司備考資產(chǎn)負債率由61.3%降低至53.3%，公司償債能力得到增強。

    投資建議：A 股稀缺物管標的，維持“增持”評級資產(chǎn)過戶完成，標志著公司資產(chǎn)整合再向前邁出了實質(zhì)性的一大步，后續(xù)還需要完成——向交易對方發(fā)行股份并辦理新增股份上市、辦理本次交易涉及的注冊資本變更、對標的資產(chǎn)過渡期間損益進行專項審計等事項，假設最終于2020 年完成，按擴股后的總股本10.6 億股攤薄，預計2020/21/22 年EPS 分別為0.73/0.85/0.97 元，對應PE 為31/26/23X。

    其中物管業(yè)務2020/21/22 年的EPS 分別為0.51/0.67/0.86，物管業(yè)務歸母凈利潤年復合增長率達33%。公司是A 股唯一的物管龍頭及唯一的機構物管企業(yè)，具備雙重稀缺性，維持“增持”評級。

    風險

    股價短線獲利回吐的風險、資產(chǎn)整合及團隊磨合不達預期的風險。