報告摘要：

    　　板塊復盤：截止至11 月11 日，核心物業(yè)股股價指數(shù)較年初上升達109.61%，而同期恒生綜指上升8.5%，頭部公司估值創(chuàng)新高，市場對于板塊的認可度、關(guān)注度持續(xù)提升。目前龍頭物管公司2020 年P(guān)E 大多在20-30 倍區(qū)間，考慮到未來兩年規(guī)模、業(yè)績增速可觀、政策面持續(xù)友善、社區(qū)增值服務仍有挖掘空間等因素，我們認為物業(yè)板塊仍具備相當?shù)耐顿Y價值。但面對全市場對于物管行業(yè)的熱捧，我們認為在個股的選擇上更應保持冷靜，傾向于選擇基本面確定性強、增值服務或非住宅物業(yè)領域有先發(fā)、差異化優(yōu)勢的龍頭公司。

    　　2020年趨勢展望：

    　　確定性邏輯進一步強化，板塊估值無下修風險：竣工拐點已現(xiàn)，龍頭物管公司其關(guān)聯(lián)方將如期交付大量項目，由于增量項目比例的持續(xù)提升，部分龍頭物管公司能夠在保證服務質(zhì)量的同時獲取超越行業(yè)均值的基礎服務毛利率。同時得益于增量面積的大量交付以及充沛的合同面積，板塊估值無下修風險。

    　　收并購迎來又一個豐年：充沛的現(xiàn)金與IPO 后募集的大量資金，我們判斷2020年物業(yè)管理行業(yè)將繼續(xù)迎來收并購的大年，我們更希望能夠見到一些在業(yè)態(tài)、布局區(qū)域上形成互補，“質(zhì)”上的增長。

    　　市場拓展競爭加劇，非住宅業(yè)態(tài)收入占比提升：行業(yè)雖無短期增長的近憂，但仍有基數(shù)增長后中長期增速放緩的遠慮，因此明年市場拓展的競爭必然會進一步加劇。非住宅物業(yè)競爭相對緩和且易形成差異化優(yōu)勢，明年龍頭物管公司在非住宅領域必將會有大的動作。

    　　科技賦能提升行業(yè)全要素生產(chǎn)率，經(jīng)營提效帶來結(jié)構(gòu)性機會：相較于科技應用對全行業(yè)潛移默化的改變，部分公司受益于分拆上市后的經(jīng)營提效，將迎來利潤水平的修復，結(jié)構(gòu)性機會值得把握。

    　　社區(qū)增值服務暫未達到瓶頸，明年將延續(xù)高速增長態(tài)勢。

    　　政策環(huán)境保持友好，行業(yè)加速邁向真正的市場化。

    　　維持行業(yè)優(yōu)于大勢評級，首先推薦碧桂園服務、中航善達、永升生活服務，長期關(guān)注綠城服務。

    　　風險提示：增值服務、非住宅業(yè)態(tài)拓展不及預期；房地產(chǎn)市場超預期下滑。