報(bào)告摘要：

    展望2020年，一 二線和強(qiáng)三線城市，“因城施策”的政策調(diào)整，觸發(fā)需求端釋放，預(yù)計(jì)2020 年全年商品房銷售面積降幅不會(huì)超過5%。

    全年房價(jià)不會(huì)下跌，保持穩(wěn)定。2019 年1-10 月的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持10%以上的高增長，與18 年完全靠土地購置費(fèi)拉動(dòng)不同，19年施工面積的增長帶動(dòng)建安投資的增長對房地產(chǎn)投資增長起到較強(qiáng)的支撐作用，土地購置費(fèi)的拉動(dòng)作用將會(huì)逐步減弱，有望在20 年年中見底。19 年全年新開工面積有望保持在8%以上的高位增長，支撐20 年施工面積的增速維持在高位，同時(shí)未來2 年是竣工大年，建安投資有望迎來高增，明年房地產(chǎn)投資增速仍有韌性。

    下半年以來房地產(chǎn)的資金收緊主要集中在企業(yè)端，絕非是一刀切的監(jiān)管，核心是監(jiān)管房企融資用途的合規(guī)性。在上半年房地產(chǎn)信托高速增長之后，下半年以來對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了更嚴(yán)格的監(jiān)管，防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的積聚。未來房地產(chǎn)的資金監(jiān)管，核心仍是“堵偏門，開正門”，個(gè)人和企業(yè)合理的資金需求仍將會(huì)得到支持和滿足。

    目前板塊的絕對估值和相對估值均處于歷史底部區(qū)間，即使短期內(nèi)無政策利好帶動(dòng)估值中樞上行，亦無下行壓力。頭部房企經(jīng)營層面靈活改變以應(yīng)對資金壓力，信用風(fēng)險(xiǎn)不大，優(yōu)秀公司業(yè)績增長的確定性帶來配置價(jià)值。

    隨著開發(fā)業(yè)務(wù)增速降低，商業(yè)和物業(yè)板塊在房企業(yè)務(wù)構(gòu)成中的比例和戰(zhàn)略地位將逐漸提升，在其中長期潛心耕耘者有望取得行業(yè)領(lǐng)先地位。在流動(dòng)性寬松周期中，布局一二線城市核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)公司憑借其收益的確定性和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性往往能取得超額收益。

    物管板塊，我們認(rèn)為物業(yè)公司在管面積增長確定性的邏輯將進(jìn)一步得到確認(rèn)，科技賦能帶來經(jīng)營效率提升，社區(qū)增值服務(wù)延續(xù)快速增長，行業(yè)的政策環(huán)境有望更加友好，物業(yè)費(fèi)提價(jià)難度下降。

    個(gè)股方面推薦業(yè)績確定性強(qiáng)、資源卓越的一線房企：華夏幸福、金地集團(tuán)、招商蛇口、保利地產(chǎn)和萬科A；建議關(guān)注二線高增長房企：中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展、金科股份、榮盛發(fā)展和陽光城；持續(xù)看好核心布局區(qū)域商業(yè)公司：金融街，大悅城；以及龍頭物管公司：碧桂園服務(wù)、中航善達(dá)；

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)資金面超預(yù)期收緊；市場表現(xiàn)超預(yù)期下行