核心觀點(diǎn):

    銷(xiāo)售端:二三線(xiàn)商品住宅價(jià)格局部上漲 商品住宅價(jià)格上漲動(dòng)力轉(zhuǎn)換,一線(xiàn)更加穩(wěn)定、二三線(xiàn)韌性強(qiáng),二三線(xiàn)本輪上漲已接近尾聲,后市具有較大不確定性;商品房市場(chǎng)在繁榮期呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增,近期房?jī)r(jià)上漲支撐力不足;期現(xiàn)價(jià)格缺口小幅走低,低庫(kù)存是影響因素。

    土地端:銷(xiāo)售面積下降帶動(dòng)土地購(gòu)置面積下行,新開(kāi)工面積支撐建安工程投資增長(zhǎng)

    房?jī)r(jià)上漲是土地購(gòu)置價(jià)格上漲的拉動(dòng)因素,土地市場(chǎng)熱度下行對(duì)后市房?jī)r(jià)具有抑制效應(yīng)。新開(kāi)工面積增速平穩(wěn),與竣工面積增速背離,預(yù)示建安工程投資增加。

    投資端:土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)投資增速穩(wěn)定,建安工程投資具有增長(zhǎng)潛力

    土地購(gòu)置費(fèi)增速迅速,看好建安工程支出增長(zhǎng),建筑工程、工程設(shè)備投資增速回升,安裝工程增速轉(zhuǎn)正有望;細(xì)分領(lǐng)域分化,住宅市場(chǎng)投資增速最好;改善型住宅需求增長(zhǎng)。

    資金端:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金趨緊,房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度一般

    居民購(gòu)房貸款是重要到位資金來(lái)源,過(guò)去幾年,依靠包含居民購(gòu)房貸款的其他資金增長(zhǎng),滿(mǎn)足了房企開(kāi)發(fā)投資需求。在當(dāng)前銀行貸款監(jiān)管從嚴(yán)、個(gè)人住房貸款杠桿水平較高背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金增速連續(xù)15個(gè)月低于開(kāi)發(fā)投資增速。

    行業(yè)“中性”,謹(jǐn)慎推薦萬(wàn)科、華夏幸福

    銷(xiāo)售端后市不確定性較強(qiáng),為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),土地市場(chǎng)降溫明顯;投資端建安工程支出逐步加大,會(huì)給資金端產(chǎn)生一定壓力。國(guó)房?jī)r(jià)格指數(shù)高位小幅下行,房地產(chǎn)價(jià)格為股票指數(shù)走勢(shì)最重要影響因素。在穩(wěn)房?jī)r(jià)背景下,給予行業(yè)中性評(píng)級(jí),謹(jǐn)慎推薦萬(wàn)科A、華夏幸福。

    風(fēng)險(xiǎn)提示

    房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期。