[ 區(qū)域產(chǎn)生分化的原因主要是供需。未來供應(yīng)小于需求的區(qū)域，房價依然會有上漲壓力 ]

　　一石激起千層浪。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策“國五條”出臺后，地產(chǎn)股一度遭遇重挫。目前各地細(xì)則也將陸續(xù)出臺，那么“國五條”出臺對房地產(chǎn)市場影響有多大？2013年地產(chǎn)股是否存在一定投資機(jī)會呢？針對這些問題，第一財經(jīng)日報《財商》記者近期專訪了國泰君安資深房地產(chǎn)行業(yè)研究員李品科。

　　今年地產(chǎn)股機(jī)會靠跌出來

　　《財商》：從投資角度來看，你覺得2013年地產(chǎn)股是否還存在一定投資機(jī)會？

　　李品科：2012年我們對地產(chǎn)股是強(qiáng)烈看多的，2013年的話，我們覺得地產(chǎn)股仍存在一定機(jī)會，但這個機(jī)會是來自于跌出來的機(jī)會。比如部分地產(chǎn)龍頭公司這段時間股價跌到2013年P(guān)E 6~7倍，雖然行業(yè)趨勢性反轉(zhuǎn)機(jī)會尚未到來，但對于這些過低估值的優(yōu)質(zhì)企業(yè)來說也是一個較好的價值投資區(qū)間。

　　從整個行業(yè)來說，政府調(diào)控政策的目的也是希望地產(chǎn)行業(yè)回復(fù)平穩(wěn)，那么地產(chǎn)股的估值也是圍繞著一個平穩(wěn)的估值震蕩，在這種情況下，大家過于悲觀的時候其實就是比較好的機(jī)會。

　　具體來講，我們認(rèn)為如果地產(chǎn)股2013年P(guān)E在8倍以下就可以進(jìn)行戰(zhàn)略性建倉，但投資者需要注意的是，由于行業(yè)仍處于調(diào)控狀態(tài)，所以估值也很難突破高位上限，比如主流公司2013年平均PE超過12倍并不是很容易。

　　總體來說，地產(chǎn)股今年是一個偏震蕩的行情，在市場悲觀的時候比如PE到8倍以下可以買入地產(chǎn)股，但如果達(dá)到12倍以上就可以考慮賣出獲利了結(jié)。不過，這個過程中時點(diǎn)的選擇也是非常重要，因為政策和基本面的波動震蕩的幅度可能會比較大。

　　《財商》：今年要買入地產(chǎn)股的話，你會建議投資者如何選股？

　　李品科：選股方面我覺得仍然應(yīng)該以龍頭企業(yè)為主，比如招商地產(chǎn)（000024）（000024.SZ）、保利地產(chǎn)（600048）（600048.SH）、萬科A（000002）（000002.SZ）、金地集團(tuán)（600383）（600383.SH）和榮盛發(fā)展（002146）（002146.SZ）這樣的龍頭企業(yè)。

　　因為未來由于房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，整個地產(chǎn)行業(yè)的估值是有上限的，所以如果想獲得超額收益，需要依靠公司的自身成長。這些龍頭公司每年的增速都保持在20%~35%左右，這樣投資就可以賺到企業(yè)增長這部分。

　　“國五條”短期將抑制需求

　　《財商》：你怎么看最近出臺的“國五條”調(diào)控政策？

　　李品科：市場對“國五條”的關(guān)注焦點(diǎn)在二手房轉(zhuǎn)讓要征收20%的個人所得稅，但其實“國五條”的內(nèi)容是多方面的。一方面對于投資投機(jī)性需求進(jìn)一步抑制，但同時對于基本的剛性需求是鼓勵并予以保證的。另外一方面，“國五條”還有很多措施是明確支持增加供給的，比如增加普通商品住房和用地供應(yīng)以及加快保障性住房建設(shè)等。

　　所以全方面來看的話，“國五條”的目的也是為了讓房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，供應(yīng)、價格等都相對保持穩(wěn)定，不是暴漲暴跌，逐漸讓房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)一樣處于平穩(wěn)狀況，并不是單純要打壓房地產(chǎn)市場。

　　《財商》：“國五條”的出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大？

　　李品科：“國五條”對于房地產(chǎn)市場的影響要分短期和中期來看。從短期來看，“國五條”中抑制需求的政策對市場的影響比較大。比如二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個人所得稅，不過從國外的經(jīng)驗來看，這個政策還是會對剛性需求進(jìn)行一定程度豁免，比如對滿5年的個人唯一住宅免征，或者根據(jù)持有房產(chǎn)時間長短不同進(jìn)行區(qū)別對待，又或者個人持有房產(chǎn)面積比較小有一定的酌情考慮。因為從國外來看也都是這樣，保護(hù)剛性需求，抑制投資投機(jī)需求。

　　此外，限購限貸政策也會影響市場需求。比如以前有不少城市只是在內(nèi)城區(qū)限購，外城區(qū)并不限購，又或者針對某一類型住宅進(jìn)行限購，“國五條”出臺之后未來會變成全城市所有類型住宅的限購，對于之前一些城市不限購的區(qū)域和住宅都會有比較大的影響。

　　這些抑制需求的措施在短期內(nèi)會對房地產(chǎn)銷量造成較大沖擊，在政策真正落實執(zhí)行之前，銷量會非常好，但政策落實之后，短期內(nèi)對銷量會有明顯抑制作用，但這個銷量并不會一直很差，低迷一段時間之后，剛性需求還是會支撐銷量的恢復(fù)。

　　如果從中期來看，“國五條”中一些增加供給的措施執(zhí)行到位后，對于某些地區(qū)過熱或者供求不平衡的情況會有一定緩解，會讓市場逐漸趨于平穩(wěn)。

　　所以總體來看，“國五條”的出臺是希望房地產(chǎn)市場回歸理性和平穩(wěn)狀態(tài)，并且不要對經(jīng)濟(jì)有太大的影響。

　　樓市未來區(qū)域分化明顯

　　《財商》：在這一系列調(diào)控政策出臺之后，你覺得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會經(jīng)歷怎樣的轉(zhuǎn)變？

　　李品科：過去整個房地產(chǎn)行業(yè)是“高成長、高杠桿和高盈利”的模式，未來這“三高”都很難再出現(xiàn)了。

　　首先，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到目前的體量，繼續(xù)維持每年30%左右增長的可能性已經(jīng)很小了。而且目前一些三四線城市的供應(yīng)量并不比需求小，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，未來區(qū)域分化會非常明顯，整個行業(yè)的高增長無疑很難再現(xiàn)了。

　　其次，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)是處于被調(diào)控的狀態(tài)，為了安全起見，開發(fā)商肯定都是逐漸降低杠桿，如果繼續(xù)維持高杠桿的話風(fēng)險也會比較大。

　　第三，開發(fā)商的高盈利目前肯定非常難做到，現(xiàn)在一些三四線城市房價沒怎么漲，甚至是在下跌，在去年最困難的時候不少開發(fā)商都是不賺錢的。另一方面，目前一二線城市住宅土地供應(yīng)也比較緊缺，地價上升還是比較快的，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言盈利空間并不大，肯定是在走下坡路，回歸到正常平穩(wěn)的盈利狀況。

　　《財商》：那么房地產(chǎn)行業(yè)未來的增速可能會回落到什么水平？

　　李品科：雖然未來房地產(chǎn)行業(yè)整體總增量并不多，但是行業(yè)集中度還是非常低。比如目前最大房地產(chǎn)企業(yè)全國市場占有率也僅2%~3%左右，所以未來龍頭公司還會加大擴(kuò)張步伐，龍頭公司的成長性比較明確，部分公司增速也會比較高。

　　《財商》：你所提到的未來房地產(chǎn)行業(yè)“區(qū)域分化”具體會是什么情況？

　　李品科：區(qū)域產(chǎn)生分化的原因主要是供需。目前部分三四線城市供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，但一線城市需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，目前的調(diào)控政策正是暫時壓制需求，使其處于平穩(wěn)。但未來供需的不同狀況決定了區(qū)域的分化，供應(yīng)小于需求的區(qū)域，房價依然會有上漲壓力。

　　《財商》：新型城鎮(zhèn)化政策對地產(chǎn)行業(yè)的影響主要會在哪些方面？

　　李品科：目前我國的城市化率在50%左右。從美國的經(jīng)驗來看，美國城市化率在50%的時候是在1920年左右，當(dāng)時美國的情況和中國非常相似，東西部差異非常大，之后的發(fā)展過程是東西部區(qū)域差異逐漸縮小的過程。

　　不過城鎮(zhèn)化的核心是依靠產(chǎn)業(yè)帶動，區(qū)域有新的產(chǎn)業(yè)或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過來，那么就會吸引人流，然后帶動城鎮(zhèn)化。所以說產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)，人口流入是產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后的自然結(jié)果。

　　對于房地產(chǎn)市場來說，核心就是人口流入，這樣需求自然就增加了，所以說新型城鎮(zhèn)化政策促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)需求的增加，肯定是利好，但具體影響還需要看新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃把產(chǎn)業(yè)和發(fā)展重心放在哪個區(qū)域。

　　李品科簡介

　　清華大學(xué)碩士，畢業(yè)于土木工程系。現(xiàn)為國泰君安資深房地產(chǎn)研究員，曾獲2010~2012年新財富房地產(chǎn)最佳分析師第一名。