限購(gòu)、限貸政策從2010年開(kāi)始實(shí)施后，全國(guó)大中型城市，特別是限購(gòu)城市投機(jī)性購(gòu)房比例已大幅降低。在細(xì)則出臺(tái)前，46個(gè)限購(gòu)城市中，已有包括北上廣深共12個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了全境限購(gòu)。這意味著新細(xì)則中關(guān)于限購(gòu)的條款并不會(huì)再次影響到相關(guān)城市的購(gòu)房需求。剩余的34個(gè)城市則會(huì)由于限購(gòu)覆蓋到郊區(qū)而受到?jīng)_擊。

    新國(guó)五條中的住房交易所得稅征收規(guī)定大幅增加了二手房交易成本，短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)，部分購(gòu)房需求將轉(zhuǎn)移到稅負(fù)較少的新房市場(chǎng)，有助于緩解一線城市核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)快速上漲的壓力。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，在供需結(jié)構(gòu)不發(fā)生更本性變化的前提下，僅通過(guò)稅收調(diào)節(jié)價(jià)格是非常困難的。土地增值稅并不能抑制地價(jià)飛速上漲就是一個(gè)很好的例子。特別是在現(xiàn)階段剛需已成為市場(chǎng)主要購(gòu)買人群前提下，未來(lái)自住房轉(zhuǎn)手交易成本的提高，并不是購(gòu)房者所關(guān)心的核心要點(diǎn)，市場(chǎng)購(gòu)房意愿并不會(huì)因?yàn)榻灰讉�(gè)稅的收取而大幅縮減。

    調(diào)控政策窗口期還未到關(guān)閉時(shí)，地產(chǎn)股仍將面臨適度調(diào)整。前期我們提出兩會(huì)前后會(huì)是地產(chǎn)調(diào)控政策窗口期，地產(chǎn)股面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。從此次細(xì)則來(lái)看，后續(xù)將進(jìn)入地方細(xì)則出臺(tái)期，各地在限購(gòu)政策、二套房信貸、稅收等方面的規(guī)定同樣會(huì)影響投資者信心，地產(chǎn)股仍將面臨政策抑制的風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年樓市基本面不會(huì)大幅惡化，地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)仍存。雖然資本市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控政策仍然敏感，但不可否認(rèn)的是，調(diào)控新政對(duì)商品房成交量?jī)r(jià)的影響正在經(jīng)歷著邊際效益快速遞減的過(guò)程。就行業(yè)基本面而言，我們更關(guān)注流動(dòng)性對(duì)樓市的影響，畢竟此輪樓市景氣度回升主要原因不是政策放松，而是資金面的推動(dòng)。鑒于今年市場(chǎng)流動(dòng)性不會(huì)遽然收緊，城鎮(zhèn)化建設(shè)加速的大背景下，樓市基本面出現(xiàn)大幅惡化的概率低，主流房企市場(chǎng)占有率和銷售業(yè)績(jī)將持續(xù)提升，地產(chǎn)板塊估值有望在政策靴子落地后修復(fù)。