股票
基金
債券
銀行
權(quán)證
港股
外匯
期指
期貨
黃金
房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)
日期:2012-07-27 00:00:00 來源:互聯(lián)網(wǎng)
房地產(chǎn)投資信托基金的概述
就是房地產(chǎn)投資信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復數(shù)為REITs)。從國際范圍看,REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是,國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金,少數(shù)屬于私募,但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 1960年,世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣,REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅,REITs開始成為美國最重要的一種金融方式,一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中,管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元,而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。 以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例,其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè),其中68.3%為零售業(yè)務租金收入,25.4%為停車場業(yè)務收入,6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費);租金地區(qū)分布為港島7.2%,九龍33.8%,新界59%。領(lǐng)匯允諾,會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此,如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話,只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產(chǎn)負債率最高可達45%)的方式而實現(xiàn)。 房地產(chǎn)投資信托(REITs)最早的定義為“有多個受托人作為管理者,并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后,伴隨著稅法的衍變,REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整,同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異,但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通?梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠,但需要滿足一定的設立條件等。 從本質(zhì)上看,REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種,其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證,將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn),并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專業(yè)的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利,實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下,寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定,因此,REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托,是基于房地產(chǎn)行業(yè)細分的科學規(guī)律,隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務)的分工合作,隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強,房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益,并能有效的實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范,所以,強烈建議盡快在我國立法支持并推廣。 另外,從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看,幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租,靠租金回報投資者,極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。
REITs分類
1)根據(jù)REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(Equity REITs)、抵押型房地產(chǎn)投資信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地產(chǎn)投資信托基金(Hybrid REITs)。
2)按照組織結(jié)構(gòu)不同,可以分為契約型REITs和公司型REITs兩種。
3)按照投資人能否贖回的不同,可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。
4)按照組建和運營方式的不同和所處發(fā)展過程的不同,可以分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“雙股"(Paired Share),以及“紙夾’’(Paper Clip)結(jié)構(gòu)。
通過REITs融資的優(yōu)勢
REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進行房地產(chǎn)項目的投資選擇及運作管理,因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。 對于投資者而言,REITs風險低,回報穩(wěn)定。首先,因為REITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的,能夠合理地選擇投資的項目,并能對其進行科學的管理,所以,相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言,從經(jīng)營管理上大降低了投資風險。其次,由于基金的規(guī)模比較大,因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項目,從而分散了投資風險。最后,由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入,有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而且收益率也比較可觀。在美國,投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達6.7%,遠遠高于銀行存款的收益,而且其風險卻要小于一般的股票。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,與債務融資相比,REITs是以股權(quán)形式的投資,不會增加企業(yè)的債務負擔。如果從銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款,財務壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報低的項目向銀行申請貸款;同時,由于REITs的分散投資策略,降低風險的投資原則,其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例,因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對企業(yè)和項目的控制權(quán)和自經(jīng)營權(quán)。
就是房地產(chǎn)投資信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復數(shù)為REITs)。從國際范圍看,REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是,國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金,少數(shù)屬于私募,但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似于我國的開放式基金與封閉式基金。 1960年,世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創(chuàng)新一樣,REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅,REITs開始成為美國最重要的一種金融方式,一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中,管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元,而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。 以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例,其基礎(chǔ)資產(chǎn)為香港公營機構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè),其中68.3%為零售業(yè)務租金收入,25.4%為停車場業(yè)務收入,6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費);租金地區(qū)分布為港島7.2%,九龍33.8%,新界59%。領(lǐng)匯允諾,會將扣除管理費用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此,如果領(lǐng)匯日后需要收購新物業(yè)的話,只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產(chǎn)負債率最高可達45%)的方式而實現(xiàn)。 房地產(chǎn)投資信托(REITs)最早的定義為“有多個受托人作為管理者,并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后,伴隨著稅法的衍變,REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整,同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異,但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通?梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠,但需要滿足一定的設立條件等。 從本質(zhì)上看,REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種,其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證,將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn),并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息;其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專業(yè)的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利,實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下,寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定,因此,REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。 REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托,是基于房地產(chǎn)行業(yè)細分的科學規(guī)律,隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)服務)的分工合作,隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強,房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益,并能有效的實現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范,所以,強烈建議盡快在我國立法支持并推廣。 另外,從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看,幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租,靠租金回報投資者,極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在。因此,REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)項目融資。
REITs分類
1)根據(jù)REITs的投資類型不同,可以將它分為三大類:權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(Equity REITs)、抵押型房地產(chǎn)投資信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地產(chǎn)投資信托基金(Hybrid REITs)。
2)按照組織結(jié)構(gòu)不同,可以分為契約型REITs和公司型REITs兩種。
3)按照投資人能否贖回的不同,可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。
4)按照組建和運營方式的不同和所處發(fā)展過程的不同,可以分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“雙股"(Paired Share),以及“紙夾’’(Paper Clip)結(jié)構(gòu)。
通過REITs融資的優(yōu)勢
REITs不僅資金來源廣泛,而且是以專業(yè)的人員進行房地產(chǎn)項目的投資選擇及運作管理,因此在可運作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。 對于投資者而言,REITs風險低,回報穩(wěn)定。首先,因為REITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的,能夠合理地選擇投資的項目,并能對其進行科學的管理,所以,相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言,從經(jīng)營管理上大降低了投資風險。其次,由于基金的規(guī)模比較大,因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項目,從而分散了投資風險。最后,由于REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入,有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而且收益率也比較可觀。在美國,投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達6.7%,遠遠高于銀行存款的收益,而且其風險卻要小于一般的股票。 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,與債務融資相比,REITs是以股權(quán)形式的投資,不會增加企業(yè)的債務負擔。如果從銀行貸款,房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同約定的還款,財務壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報低的項目向銀行申請貸款;同時,由于REITs的分散投資策略,降低風險的投資原則,其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例,因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對企業(yè)和項目的控制權(quán)和自經(jīng)營權(quán)。
REITs國際運行模式的比較
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段,首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期,美國、日本等發(fā)達國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進入20世紀80年代之后,房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展,英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務。 2003年,房地產(chǎn)投資信托開始進入香港房地產(chǎn)市場運作,其資金管理采取外部管理方式。2005年6月,香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn),并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價值的45%。 美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣,必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律,而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件,從而解釋為什么了美國REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍,收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會(香港證監(jiān)會)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,對REITs的設立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格,投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結(jié)構(gòu),以信托計劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實體,由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務。 按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定,香港REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求,但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系,尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動,收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅,REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹慎而且限制性較強的模式,除了對結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規(guī)定。 可見,美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實現(xiàn),而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令,對REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動的特征,因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項法規(guī)型,這種模式對控制REITs這類新產(chǎn)品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求,所以可以說非常市場化,其REITs市場化導致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟,以及其較成熟的金融體系;而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短,所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi),因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。
房地產(chǎn)投資信托發(fā)展意義
我國引入房地產(chǎn)投資信托基金有著非常重要的作用。 首先,引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動,也參與二級市場活動,是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志,也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè),是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此,推出房地產(chǎn)投資信托基金,將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性,是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。 其次,引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險,提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看,引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金,將一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力,提高金融體系的安全性。 再次,引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度,有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能,因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。
我國建立REITs的發(fā)展政策建議
1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定 房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品,需要建立完善的法律體系,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,進而推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系,僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化,要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次,還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施,如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外,還需對目前的稅法進行改革,避免雙重征稅問題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。 2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng) 加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力,對市場的嗅覺靈敏,能在恰當?shù)臅r點對恰當?shù)捻椖窟M行恰當?shù)耐顿Y;同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場,熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。與此同時,還需積極促進信托業(yè)務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務型人才的隊伍建設。 3、防范運作中的道德風險 從美國的房地產(chǎn)投資信托運作經(jīng)驗來看,其經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成,其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經(jīng)驗,我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務發(fā)展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系,還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致,對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外,有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題,管理者承擔的無限責任以及管理者的業(yè)績回報制度,能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起,激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化,最大限度地防范風險。 4、建立信托企業(yè)信用制度 建立信托企業(yè)信用制度,以完善的法律體系促進信托市場的誠信,保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制,劃分信托企業(yè)信息類型,實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放;發(fā)展信用中介機構(gòu);建立標準化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫;建立健全失信懲罰制度;規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè);大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。 5、健全信息披露制度 有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進行擔保,但信托合同中對此沒有揭示,使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息,包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等,在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息,并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段,首先產(chǎn)生于20世紀60年代的美國。20世紀60年代后期,美國、日本等發(fā)達國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進入20世紀80年代之后,房地產(chǎn)證券化得到了迅猛發(fā)展,英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務。 2003年,房地產(chǎn)投資信托開始進入香港房地產(chǎn)市場運作,其資金管理采取外部管理方式。2005年6月,香港頒布新規(guī)則允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn),并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價值的45%。 美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣,必須符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律,而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)惠的一些主要條件,從而解釋為什么了美國REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍,收益分配等的發(fā)展都會圍繞著稅法的變更而展開。2003年7月,香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會(香港證監(jiān)會)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,對REITs的設立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格,投資范圍、利潤分配等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國REITs的結(jié)構(gòu),以信托計劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實體,由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務。 按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定,香港REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對REITs的收入分配都有要求,但是這些國家對REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系,尤其是美國的REITs發(fā)展基本上是稅收優(yōu)惠驅(qū)動,收入分配要求其實是避免雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須交納地產(chǎn)稅,REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港采用的是比較謹慎而且限制性較強的模式,除了對結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責任等方面作了非常嚴格的規(guī)定。 可見,美國的REITs是始終圍繞著稅法來發(fā)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)惠特征;而香港對REITs的規(guī)范不是通過稅法中稅收優(yōu)惠的杠桿而實現(xiàn),而是通過專項的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令,對REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標、收入分配等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動的特征,因而可以說香港的REITs是發(fā)展是專項法規(guī)型,這種模式對控制REITs這類新產(chǎn)品的風險有積極的作用。美國的 REITs的發(fā)展非常迎合市場的要求,所以可以說非常市場化,其REITs市場化導致的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟,以及其較成熟的金融體系;而由于REITs在香港的發(fā)展歷史較短,所以REITs的形成僅僅是在各個專項法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi),因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。
房地產(chǎn)投資信托發(fā)展意義
我國引入房地產(chǎn)投資信托基金有著非常重要的作用。 首先,引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動,也參與二級市場活動,是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志,也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè),是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此,推出房地產(chǎn)投資信托基金,將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性,是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。 其次,引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險,提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看,引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金,將一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力,提高金融體系的安全性。 再次,引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入,可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊,減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度,有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能,因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。
我國建立REITs的發(fā)展政策建議
1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定 房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品,需要建立完善的法律體系,保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明,進而推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系,僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化,要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次,還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施,如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外,還需對目前的稅法進行改革,避免雙重征稅問題,為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。 2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng) 加快、加強REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運營機構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強的房地產(chǎn)項目操作能力,對市場的嗅覺靈敏,能在恰當?shù)臅r點對恰當?shù)捻椖窟M行恰當?shù)耐顿Y;同時這種專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng),需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場,熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。與此同時,還需積極促進信托業(yè)務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產(chǎn)評估師等服務型人才的隊伍建設。 3、防范運作中的道德風險 從美國的房地產(chǎn)投資信托運作經(jīng)驗來看,其經(jīng)營與管理由受托人委員會或董事會負責。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成,其中大多數(shù)受托人必須是“獨立”的。借鑒美國經(jīng)驗,我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務的信托公司中建立類似的受托人委員會,負責制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務發(fā)展計劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系,還要創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致,對REITs的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。另外,有限合伙形式能較好地解決約束和激勵的問題,管理者承擔的無限責任以及管理者的業(yè)績回報制度,能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起,激勵管理者努力管理好各項投資以實現(xiàn)價值最大化,最大限度地防范風險。 4、建立信托企業(yè)信用制度 建立信托企業(yè)信用制度,以完善的法律體系促進信托市場的誠信,保證信托市場的健康發(fā)展。建立信托企業(yè)征信體制,劃分信托企業(yè)信息類型,實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放;發(fā)展信用中介機構(gòu);建立標準化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫;建立健全失信懲罰制度;規(guī)范發(fā)展信用評級行業(yè);大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。 5、健全信息披露制度 有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進行擔保,但信托合同中對此沒有揭示,使投資者身處風險隱患而不知情。信托投資公司應真實、準確、及時、完整地披露信息,包括經(jīng)審計的年報和重大事件臨時報告等,在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理信息,并在會計附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。
中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位
1、可供選擇的三種模式。 (1)信托計劃模式。這種模式的優(yōu)勢在于能從結(jié)構(gòu)上確立受托人的資產(chǎn)管理職能,在保證基金的投資和收益分配策略順利實施的同時,有效地保護投資人 (委托人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托計劃上升到房地產(chǎn)基金的層次上,就要克服其在產(chǎn)品設計上的障礙:一是只具融資性,不具投資性;二是無統(tǒng)一交易平臺,面臨市場流動性問題;三是債權(quán)性質(zhì),使得不能像真正的REITs那樣參與項目的管理和投資決策。 (2)房地產(chǎn)上市公司模式。這種模式的優(yōu)勢在于:一是障礙少,以現(xiàn)有《公司法》和《證券法》為根本依據(jù);二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營和監(jiān)管實踐提供了豐富的經(jīng)驗;三是這種模式下的基金的股東即為公司股東,回避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突;四是國際上有成熟的經(jīng)驗可借鑒。這種模式面臨的問題有:一是我國《公司法》所規(guī)定的“公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的50%”對于主要以收購新的房地產(chǎn)項目而實現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個很大障礙;二是面臨著公司制下公司管理與房地產(chǎn)項目管理混雜所容易出現(xiàn)的潛在利潤沖突問題。 (3)封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。這種模式的優(yōu)勢在于:一是可借鑒我國現(xiàn)有的證券投資基金的經(jīng)驗;二是避開公司法對公司對外投資50%限額比例的限制;三是通過基金的結(jié)構(gòu)從而引入對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管與管理。這種模式面臨的問題有:一是基金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突;二是缺乏法律依據(jù)。 2、選擇信托基金。 在上述三種模式中,我們認為,利用現(xiàn)有的信托法規(guī)及信托制度,在目前信托投資公司開展的集合資金信托業(yè)務基礎(chǔ)上設立本基金,法律、政策障礙少,可行性強,試點工作成功的機會更大。 (1)相對完善的信托法律法規(guī)有助于基金的規(guī)范運作。2001年以來,我國相繼頒布了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《信托業(yè)務會計核算辦法》。信托法律法規(guī)體制已經(jīng)相對完善,便于基金規(guī)范運作及獲得有效監(jiān)督。 (2)現(xiàn)有的集合資金信托計劃為本基金的設立奠定了基礎(chǔ)。第一,此類計劃廣泛地投資于房地產(chǎn),已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)、投資者和監(jiān)管部門所熟悉,具有較好的市場基礎(chǔ)。第二,信托投資公司已經(jīng)開始利用此類計劃來探索設立本土化房地產(chǎn)投資信托基金的途徑。如2003年12月北京國投推出的一個計劃,就是直接購買一個商鋪的產(chǎn)權(quán),信托計劃投資者的回報源自商鋪的租金收入。該計劃在運作原理上已經(jīng)接近國際上的房地產(chǎn)投資信托基金。 3、借鑒國外及我國香港、臺灣的成功經(jīng)驗。 美國現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我國香港和臺灣上市的房地產(chǎn)投資信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地產(chǎn)投資信托基金屬于實際上的“信托”;在臺灣就明確地被稱為“不動產(chǎn)投資信托”,而把該信托項下的信托財產(chǎn)稱之為“基金”。 我國證券投資基金法在借鑒香港證券投資基金模式時,把基金管理人和基金托管人視作共同受托人,并分別賦予其管理基金和保管財產(chǎn)的義務,兩者分別對基金管理不當和財產(chǎn)保管不當負責。但是按照我國信托法,共同受托人所承擔的義務是一樣的,必須對信托財產(chǎn)的管理、運用及保管不當負同一責任。因此,證券投資基金法與信托法存在沖突。 如果我們要借鑒新加坡或香港的模式設立房地產(chǎn)投資信托基金,同樣面臨著上述法律沖突。因此,我們認為,借鑒臺灣的做法更適合我國內(nèi)地現(xiàn)行法律體系,在現(xiàn)行信托法律體制框架內(nèi)完全可以設立房地產(chǎn)投資信托基金。
建立內(nèi)地REITs基本框架設計
1、信托基金設立形式。借鑒我國臺灣地區(qū)的模式,信托基金采用契約型方式設立,由信托投資公司作為受托人,以設立信托的方式,發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式,采用公募方式,上市交易,存續(xù)期間不得贖回,并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能。信托存續(xù)期不低于30年,信托到期終止后,經(jīng)受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期,也可采取發(fā)行新的信托基金的方法,按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè),實現(xiàn)原投資者的資金退出。 2、信托基金的主要參與者。信托基金的主要參與者包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人和受益人。 3、受益人大會制度。為了保障投資者的合法權(quán)益,信托基金可引入受益人大會制度,并在信托文件中對受益人大會的相關(guān)內(nèi)容進行約定。受益人會議相當于股東大會,可以就基金管理和運作的重大問題進行表決,如投資策略的改變、受托人的撤換、新受益證券的增發(fā)、基金終止等等。信托基金各方當事人應按照信托文件的約定,充分發(fā)揮受益人大會的作用,規(guī)范信托財產(chǎn)的管理和運作,建立嚴密的風險內(nèi)控制度。 4、收益及分配。信托財產(chǎn)所得各項收入扣除成本、費用及相關(guān)稅、費等支出后,原則上將90%收益向受益人分配。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是一種集體投資方式,投資者必須在自擔風險的前提下享受投資收益。因此,基金只提供預測的收益率,而不就投資回報對投資者作任何承諾。 5、信托資金的運用。信托資金的運用,主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟型租賃住房,并輔以部分經(jīng)營性的公建項目,以平衡租金收入,實現(xiàn)受益人的預期收益。 (1)收購房源。信托基金募集資金可收購現(xiàn)有適合租賃的住房,同時,信托基金還可收購符合信托基金運用方向,由房地產(chǎn)開發(fā)公司定向建設的住房。定向建設住房的選址地塊應為交通便利、鄰近市區(qū),具有一定的人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),有較強的土地升值空間,符合城市建設發(fā)展方向的地區(qū),有利于保證物業(yè)的出租率及租金水平的穩(wěn)定性。 (2)租金標準。租金構(gòu)成原則上應包括折舊費、受托人和資產(chǎn)管理人費用、稅金、維修費、投資收益五項因素。如在住房建設和運營中政府給予政策扶持,可在一定程度上降低租金水平。 6、配套優(yōu)惠政策。信托基金在我國尚處起步階段,鑒于基金收購物業(yè)主要面向中低收入階層,為降低運營成本,保證信托基金試點項目的成功,政府可給予必要的政策扶持。如為信托基金定向建設的住房享受經(jīng)濟適用房建設優(yōu)惠政策,在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅,對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5%收取,對信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠。
1、可供選擇的三種模式。 (1)信托計劃模式。這種模式的優(yōu)勢在于能從結(jié)構(gòu)上確立受托人的資產(chǎn)管理職能,在保證基金的投資和收益分配策略順利實施的同時,有效地保護投資人 (委托人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托計劃上升到房地產(chǎn)基金的層次上,就要克服其在產(chǎn)品設計上的障礙:一是只具融資性,不具投資性;二是無統(tǒng)一交易平臺,面臨市場流動性問題;三是債權(quán)性質(zhì),使得不能像真正的REITs那樣參與項目的管理和投資決策。 (2)房地產(chǎn)上市公司模式。這種模式的優(yōu)勢在于:一是障礙少,以現(xiàn)有《公司法》和《證券法》為根本依據(jù);二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營和監(jiān)管實踐提供了豐富的經(jīng)驗;三是這種模式下的基金的股東即為公司股東,回避了基金管理公司股東和基金持有人之間的沖突;四是國際上有成熟的經(jīng)驗可借鑒。這種模式面臨的問題有:一是我國《公司法》所規(guī)定的“公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的50%”對于主要以收購新的房地產(chǎn)項目而實現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個很大障礙;二是面臨著公司制下公司管理與房地產(chǎn)項目管理混雜所容易出現(xiàn)的潛在利潤沖突問題。 (3)封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。這種模式的優(yōu)勢在于:一是可借鑒我國現(xiàn)有的證券投資基金的經(jīng)驗;二是避開公司法對公司對外投資50%限額比例的限制;三是通過基金的結(jié)構(gòu)從而引入對房地產(chǎn)項目的監(jiān)管與管理。這種模式面臨的問題有:一是基金管理公司股東和基金持有人之間有利益沖突;二是缺乏法律依據(jù)。 2、選擇信托基金。 在上述三種模式中,我們認為,利用現(xiàn)有的信托法規(guī)及信托制度,在目前信托投資公司開展的集合資金信托業(yè)務基礎(chǔ)上設立本基金,法律、政策障礙少,可行性強,試點工作成功的機會更大。 (1)相對完善的信托法律法規(guī)有助于基金的規(guī)范運作。2001年以來,我國相繼頒布了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《信托業(yè)務會計核算辦法》。信托法律法規(guī)體制已經(jīng)相對完善,便于基金規(guī)范運作及獲得有效監(jiān)督。 (2)現(xiàn)有的集合資金信托計劃為本基金的設立奠定了基礎(chǔ)。第一,此類計劃廣泛地投資于房地產(chǎn),已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)、投資者和監(jiān)管部門所熟悉,具有較好的市場基礎(chǔ)。第二,信托投資公司已經(jīng)開始利用此類計劃來探索設立本土化房地產(chǎn)投資信托基金的途徑。如2003年12月北京國投推出的一個計劃,就是直接購買一個商鋪的產(chǎn)權(quán),信托計劃投資者的回報源自商鋪的租金收入。該計劃在運作原理上已經(jīng)接近國際上的房地產(chǎn)投資信托基金。 3、借鑒國外及我國香港、臺灣的成功經(jīng)驗。 美國現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我國香港和臺灣上市的房地產(chǎn)投資信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地產(chǎn)投資信托基金屬于實際上的“信托”;在臺灣就明確地被稱為“不動產(chǎn)投資信托”,而把該信托項下的信托財產(chǎn)稱之為“基金”。 我國證券投資基金法在借鑒香港證券投資基金模式時,把基金管理人和基金托管人視作共同受托人,并分別賦予其管理基金和保管財產(chǎn)的義務,兩者分別對基金管理不當和財產(chǎn)保管不當負責。但是按照我國信托法,共同受托人所承擔的義務是一樣的,必須對信托財產(chǎn)的管理、運用及保管不當負同一責任。因此,證券投資基金法與信托法存在沖突。 如果我們要借鑒新加坡或香港的模式設立房地產(chǎn)投資信托基金,同樣面臨著上述法律沖突。因此,我們認為,借鑒臺灣的做法更適合我國內(nèi)地現(xiàn)行法律體系,在現(xiàn)行信托法律體制框架內(nèi)完全可以設立房地產(chǎn)投資信托基金。
建立內(nèi)地REITs基本框架設計
1、信托基金設立形式。借鑒我國臺灣地區(qū)的模式,信托基金采用契約型方式設立,由信托投資公司作為受托人,以設立信托的方式,發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運作方式,采用公募方式,上市交易,存續(xù)期間不得贖回,并按照國際慣例賦予其可以增發(fā)的功能。信托存續(xù)期不低于30年,信托到期終止后,經(jīng)受益人大會協(xié)商可以延長存續(xù)期,也可采取發(fā)行新的信托基金的方法,按照協(xié)議價格或者公平市場價格收購原信托基金持有的物業(yè),實現(xiàn)原投資者的資金退出。 2、信托基金的主要參與者。信托基金的主要參與者包括委托人、受托人、資產(chǎn)管理人和受益人。 3、受益人大會制度。為了保障投資者的合法權(quán)益,信托基金可引入受益人大會制度,并在信托文件中對受益人大會的相關(guān)內(nèi)容進行約定。受益人會議相當于股東大會,可以就基金管理和運作的重大問題進行表決,如投資策略的改變、受托人的撤換、新受益證券的增發(fā)、基金終止等等。信托基金各方當事人應按照信托文件的約定,充分發(fā)揮受益人大會的作用,規(guī)范信托財產(chǎn)的管理和運作,建立嚴密的風險內(nèi)控制度。 4、收益及分配。信托財產(chǎn)所得各項收入扣除成本、費用及相關(guān)稅、費等支出后,原則上將90%收益向受益人分配。房地產(chǎn)投資信托基金實際上是一種集體投資方式,投資者必須在自擔風險的前提下享受投資收益。因此,基金只提供預測的收益率,而不就投資回報對投資者作任何承諾。 5、信托資金的運用。信托資金的運用,主要包括收購和持有適合中低收入居民租住的經(jīng)濟型租賃住房,并輔以部分經(jīng)營性的公建項目,以平衡租金收入,實現(xiàn)受益人的預期收益。 (1)收購房源。信托基金募集資金可收購現(xiàn)有適合租賃的住房,同時,信托基金還可收購符合信托基金運用方向,由房地產(chǎn)開發(fā)公司定向建設的住房。定向建設住房的選址地塊應為交通便利、鄰近市區(qū),具有一定的人口規(guī)模及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),有較強的土地升值空間,符合城市建設發(fā)展方向的地區(qū),有利于保證物業(yè)的出租率及租金水平的穩(wěn)定性。 (2)租金標準。租金構(gòu)成原則上應包括折舊費、受托人和資產(chǎn)管理人費用、稅金、維修費、投資收益五項因素。如在住房建設和運營中政府給予政策扶持,可在一定程度上降低租金水平。 6、配套優(yōu)惠政策。信托基金在我國尚處起步階段,鑒于基金收購物業(yè)主要面向中低收入階層,為降低運營成本,保證信托基金試點項目的成功,政府可給予必要的政策扶持。如為信托基金定向建設的住房享受經(jīng)濟適用房建設優(yōu)惠政策,在信托基金運營中按照國際慣例免繳信托基金層面的企業(yè)所得稅,對租金收入計征的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等統(tǒng)一按綜合稅率5%收取,對信托基金首次購買住房作為經(jīng)濟租賃房過戶的契稅、印花稅予以免繳等政策優(yōu)惠。
投資技巧相關(guān)閱讀
- ·逆勢賺錢五技巧2012-07-27
- ·開盤價相關(guān)策略2012-07-27
- ·逆勢賺錢五技巧2012-07-27
- ·如何在虧損股里淘金2012-07-27
- ·如何在虧損股里淘金2012-07-27
- ·港股開戶流程2012-07-27
- ·港股開戶流程2012-07-27
- ·港股交易費用知多2012-07-27
- ·港股交易費用知多2012-07-27
- ·李嘉誠:入市買股3原則 首看PE重潛力2012-07-27