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越秀房地產(chǎn)投資信托基金

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    越秀房地產(chǎn)投資信托基金是由越秀投資(0123)分拆出來的,主要投資于廣州的商業(yè)/辦公室物業(yè),該基金讓投資者能間接投資于蓬勃 的廣州房地產(chǎn)市場。鑒于該基金吸引的回報及優(yōu)厚的增值潛力,現(xiàn) 時給予其吸納的評級,目標(biāo)價3.9 元。首只中國房地產(chǎn)投資信托基金。資產(chǎn)質(zhì)素優(yōu)良,截至去年9 月底,這些物的可出租樓面面績共達(dá)15.9 萬平方米, 其中55%用作批發(fā)及零售,45%作為辦公室及倉庫。這些物業(yè)均位 于廣州中心地段,包括一個全國性的服裝交易中心及三個位于天河 商業(yè)中心區(qū)并與地鐵或鐵路鄰近的辦公室物業(yè)。截至去年9 月底止 這些物業(yè)的平均出租率高達(dá)92%。
    房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),屬于不動產(chǎn)證券化的一種,即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市,以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的,均等地分割成若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利,并由專業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。REITs最早的定義為“有多個受托人作為管理者,并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后,伴隨著稅法的衍變,REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整,同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異,但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通?梢垣@得一定的稅收優(yōu)惠,但需要滿足一定的設(shè)立條件等。REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托,是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律,隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運(yùn)作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù))的分工合作,隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。
 廣州零售物業(yè)市場暢旺,越秀房地產(chǎn)投資信托基金旗下55%的物業(yè)均為批發(fā)及零售物業(yè),將會受惠于廣州蓬勃的零售物業(yè)市場。根據(jù)高緯物業(yè)顧問有限公司的 預(yù)測,在供不應(yīng)求下,廣州零售物業(yè)的空置率將從2004 年的20% 下降至2009 年的10%。緊絀的供應(yīng)將使零售物業(yè)租金有上升空 間。有機(jī)會向母公司收購物業(yè),越秀房地產(chǎn)投資信托基金獲母公司給予優(yōu)先權(quán)購買四幢位于廣州的 商業(yè)物業(yè),該四幢物業(yè)的樓面面積高達(dá)73 萬平方米,分別于 2006、2007、2008 及2010 年完成。辦公室市場見頂對基金影響微,高緯物業(yè)顧問有限公司預(yù)測廣州辦公室物業(yè)的空置率將從2004 年 的8%上升至2009 年的20%,主要由于未來數(shù)年將有大量辦公大廈 建成。基金管理公司相信對越秀房地產(chǎn)投資信托基金的影響不大, 主要由于基金現(xiàn)時只有約兩成的租金收入來自辦公室大廈,將來發(fā) 展亦會集中于商業(yè)物業(yè)。
    房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)
房地產(chǎn)投資信托(REITs)最早的定義為“有多個受托人作為管理者,并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。此后,伴隨著稅法的衍變,REITs在美國經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整,同時REITs在各國推廣的過程中也存在許多差異,但都沒有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種形式的本質(zhì)。不過REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)別:REITs通常可以獲得一定的稅收優(yōu)惠,但需要滿足一定的設(shè)立條件等。

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