nav
nav即資產(chǎn)凈值,nav,投資公司用語。總資產(chǎn)減去總負(fù)債即是“nav”,就公司而言,nav通常按資產(chǎn)及負(fù)債的帳面值計(jì)算得出。nav通常是以每一份股票的單位計(jì)算,例如某公司的每股nav為一元,即每股能分到一元的資產(chǎn)。個(gè)人nav常常用來測量身價(jià)。nav:1.對于共同基金,指基金投資組合的總值減負(fù)債,共同基金一般每日計(jì)算凈資產(chǎn)值。2.對于企業(yè)估值,指賬面價(jià)值減負(fù)債。區(qū)別于固定nav,固定nav=資產(chǎn)原值-折舊。
每股nav即每股股票的賬面值,此值反映股東在該公司資產(chǎn)中所占的實(shí)際權(quán)益。其公式為:(總資產(chǎn)-總負(fù)債)/普通股數(shù)目,理論上,當(dāng)公司賣 掉所有資產(chǎn)和付清所有負(fù)債之后,nav便是股東可取回之?dāng)?shù)。但我們要注意,由于上市公司的股票是在股票市場自由買賣,因此其股價(jià)可高于或低于每股資產(chǎn)凈 值。一般來說,若股價(jià)低于每股nav,這股票便抵買;相反若股價(jià)高出每股nav甚多,這股票便不抵買。不過,單以此值作買賣決定是不足夠的,我們還應(yīng) 同時(shí)考慮公司的盈利前景。
nav估值,即凈資產(chǎn)價(jià)值法。 凈資產(chǎn)價(jià)值法,目前地產(chǎn)行業(yè)的主流估值方法。所謂凈資產(chǎn)價(jià)值法,是指在一定銷售價(jià)格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下,地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后,即為凈資產(chǎn)價(jià)值(nav)。具體來說,開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值,等于現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目以及土地儲備項(xiàng)目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負(fù)債;投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值,等于當(dāng)前項(xiàng)目凈租金收入按設(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價(jià)值減負(fù)債。 nav估值法的優(yōu)勢在于它為企業(yè)價(jià)值設(shè)定了一個(gè)估值底線,對內(nèi)地很多"地產(chǎn)項(xiàng)目公司"尤為適用。而且nav估值考慮了預(yù)期價(jià)格的變化、開發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素,相對于簡單的市盈率比較更加精確。但nav估值也有明顯的缺點(diǎn),其度量的是企業(yè)當(dāng)前有形資產(chǎn)的價(jià)值,而不考慮品牌、管理能力和經(jīng)營模式的差異。nav估值的盛行推動(dòng)了地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)(土地儲備)的過分崇拜。在nav引領(lǐng)下,很多地產(chǎn)企業(yè)都參與到了這場土地儲備的競賽中來。地產(chǎn)企業(yè)形成了nav"崇拜"下的新生存模式:儲備土地--做大市值--融資--再儲備土地。 nav估值法固然有可取之處,但對于高負(fù)債的地產(chǎn)公司還需謹(jǐn)慎。高負(fù)債率蘊(yùn)含著更大的風(fēng)險(xiǎn),破產(chǎn)的公司基本上都是高負(fù)債公司?梢赃m當(dāng)考慮宏觀經(jīng)濟(jì)以及相關(guān)公司的品牌以及存貨周轉(zhuǎn)率(營銷能力)。